隨著認(rèn)房不認(rèn)貸、首付比例降低、降低存量首套住房貸款利率等政策的密集推出，釋放積極信號，為房地產(chǎn)市場提振消費信心，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計土拍市場也將迎來新一輪熱潮。

剛剛，廣州成功出讓兩宗靚地，總攬金138.6億元！

其中，海珠區(qū)上涌果樹公園北側(cè)地塊，經(jīng)過85輪競拍達(dá)到封頂價127.8973億元，折合樓面價5.22萬/平（算上各類配建）。據(jù)悉，該宗地的成交價高達(dá)128億元，成為海珠的新總價地王，躋身廣州TOP5；5.2萬/平的地價，位列全市第四，僅次于海珠時代大家地塊。

(資料圖片僅供參考)

據(jù)規(guī)劃，地塊住宅用地就在地鐵11號線上涌公園地鐵站上蓋，待開通后，一條地鐵線就可通達(dá)全市各大核心區(qū)。

番禺區(qū)大石街新光快速西側(cè)地塊經(jīng)30輪競價，達(dá)最高限價107964萬元，進(jìn)入搖號封頂環(huán)節(jié)，折合樓面價2.26萬元/平！據(jù)悉，這是番禺今年以來的第六宗搖號地。

值得一提的是，在該地塊一路之隔，就是今年4月被十幾家房企爭搶、還沒開拍就送入搖號池的番禺區(qū)迎賓路BA0603009地塊，當(dāng)時地塊封頂價樓面價為24082元/㎡。

圖源：網(wǎng)絡(luò)

拍前消息顯示，上述兩宗地很搶手，光是保證金就高達(dá)379億。

其中，海珠上涌果樹公園地塊，由于門檻高，所以都是清一色的頭部央、國企。消息顯示，報名房企分別有保利、珠實、中海、華潤、招商、越秀、華發(fā)、廣州地鐵、中建四局、中鐵建等，保證金達(dá)333.75億元。

番禺新光快速西側(cè)地塊也有不少房企報名，分別為保利、保利置業(yè)、招商、中鐵建、中鐵置業(yè)、中建五局、首開等，保證金達(dá)22.536億元。

海珠區(qū)上涌果樹公園北側(cè)地塊

項目入市均價超10W+？

地塊位于新滘西路以北、廣州大道南以西、逸景路以南，背靠海珠濕地公園，臨近海珠區(qū)政府，兼具生態(tài)、區(qū)位優(yōu)勢。占地17.7萬㎡，建面約36.37萬㎡。

交通上，該項目是地鐵11號線上涌公園站上蓋，沿廣州大道向北約10分鐘可以到珠江新城。另外，300米處還有逸景路站，可以說是雙地鐵項目。

海珠區(qū)上涌果樹公園北側(cè)地塊航拍圖

配套上，地塊周邊還有萬達(dá)廣場、合生廣場等商業(yè)綜合體以及海珠湖、上涌公園等生態(tài)資源。另外，據(jù)規(guī)劃，該地塊不僅有住宅，還有商業(yè)商務(wù)用地，同時配備幼兒園、小學(xué)和完全中學(xué)。

據(jù)了解，地塊周邊新盤不多，目前在售的有保利四季和頌，以及同樣帶湖景的湖光悅色。

其中，保利四季和頌，主打建面108-140㎡大戶型產(chǎn)品，均價約9萬元/㎡。（價格僅供參考 以實際情況為準(zhǔn)）

而湖光悅色在售120-200平的三至四房，售價8.5萬/平。（價格僅供參考 以實際情況為準(zhǔn)）

但地塊周邊二手項目較多，有體量龐大的逸景翠園，還有疊彩園、翠馨華庭、星御翠園等項目。

這幾個項目由于建成年代不同，品質(zhì)不同等，二手均價從3.4-4.8萬/平都有。（報價：貝殼找房）

項目地塊分析

據(jù)相關(guān)報道分析，地塊賣那么貴是因為自身素質(zhì)能打。

地塊交通便利、配套成熟、周邊自然環(huán) 境好（萬畝果園環(huán)繞，南邊還有上涌果樹公園、海珠湖公園等），有非常大面積的綠化， 最高 容積率僅3.0，未來還有大體量的學(xué)校。 地塊規(guī)劃了15年完 整教育配套，傳出引入中大附。

還有板塊氛圍成熟。地塊除了周邊的萬達(dá)廣場、合生廣場等，自身還帶商業(yè)。同時，地塊臨近中大布匹市場、客村、海珠區(qū)府等老牌商圈，受琶洲輻射。

但值得注意的是，該宗地對配建商業(yè)、辦公寫字樓，對開發(fā)能力有要求。

地塊總價已經(jīng)高達(dá)120多億了，還要配建政府性統(tǒng)籌用房、商業(yè)、商務(wù)設(shè)施，回遷安置地塊以及道路、綠地、河涌等。

其中地塊移交給村和政府的物業(yè)目前還沒有明確方案。如村的寫字樓是否需要返租代運營，政府的mall是否需要代運營且品牌要求等都尚未明確。幼兒園也有日照要求，住宅建筑高度又受限，困難重重。

毋庸置疑的是，這些都需要實力雄厚的開發(fā)商才能解決。

另外海珠的豪宅市場，其實很考究開發(fā)商的產(chǎn)品力。

要知道，海珠的豪宅市場成交是很活躍，無論是成交套數(shù)還是套均單價，基本都是碾壓了天河的。像今年廣州千萬總價的一手住宅，海珠成交了1028套，領(lǐng)跑各區(qū)。其成交的套均價更是突破10萬大關(guān)，甩開天河，僅比越秀少了一點點。

說到海珠豪宅，必須提一提中海地產(chǎn)。

2019-2022年不到三年時間，中海豪擲153億在海珠搶了5宗宅地。這些項目入市時也取得了有目共睹的成績。

中海地產(chǎn)海珠區(qū)5個項目位置

近日，房地產(chǎn)行業(yè)連發(fā)多項重要政策，以“組合拳”形式提升市場活躍度。“低首付+低利率”的政策歷來可降低購房門檻、提高購買力，促進(jìn)住房需求釋放，有效帶動房地產(chǎn)市場向上發(fā)展。

此時又正值“金九銀十”沖刺業(yè)績的關(guān)鍵時刻，中海地產(chǎn)也誠意滿滿。

中海觀澔府優(yōu)惠方案

據(jù)了解，中海觀澔府，金九銀十團(tuán)購一口價，有2套單位，不到550萬可以買三房，海珠核心地段，海珠第一梯隊海珠外國語附小已經(jīng)開學(xué)，10號線大干圍站旁，準(zhǔn)現(xiàn)樓明年5月收樓，單價5字頭，低門檻上車后航道千萬級豪宅圈。

番禺區(qū)大石街新光快速西側(cè)地塊

番禺地塊，占地面積近1.9萬㎡，總建面47806㎡，總起拍價93882萬元，折合樓面價19638元/㎡。

番禺區(qū)大石街新光快速西側(cè)地塊航拍圖

地塊一路之隔，就是今年4月被十幾家房企爭搶、還沒開拍就送入搖號池的番禺區(qū)迎賓路BA0603009地塊，當(dāng)時地塊封頂價24082元/m2，被民企南通亞倫抱走，聯(lián)合龍湖地產(chǎn)開發(fā)，現(xiàn)已打造成龍湖·御湖境項目。

而本次出讓地塊起拍樓面價未破2萬元/㎡，價格看似很筍，不過競拍方面有條件限制：

1、競買人要出資建設(shè)宗地紅線范圍內(nèi)城市道路、公共綠地； 2、需配建6班幼兒園以及其他公共服務(wù)設(shè)施及市政公用設(shè)施等； 3、需對宗地紅線范圍內(nèi)河涌管理范圍進(jìn)行合理保護(hù)和利用。

據(jù)今年7月初番禺推介會上公布的資料顯示，地塊靠近新光快速、朝陽東路等，交通便利，10分鐘可到達(dá)珠江新城，距離地鐵3號線大石站不到1公里，無論是開車或地鐵去往珠江新城、琶洲、萬博等熱門商圈都便捷。

距離江邊非常近，步行就可抵達(dá)，附近就是大石派出所，周邊有富麗小學(xué)、大山學(xué)校、朝陽東幼兒園等，生活氛圍濃郁。

周邊房價方面，地塊一路之隔是新盤上馨華府，其實是濱江綠園三期產(chǎn)品，土地產(chǎn)權(quán)縮水20多年了，目前主推建面約89-135㎡三房，參考均價在4.5-5.1萬元/㎡。

而不遠(yuǎn)處還有廣地花園在售建面約96-107㎡三房，參考均價4.3萬元/㎡。

來源：廣州公共資源交易中心、廣州日報、南方+、拆神、廣州樂居等

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本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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