9月6日，珠海市住建局印發(fā)通知，官宣開始全面執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

8月25日住建部、央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文，推動落實首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”，并將其納入“一城一策”工具箱。隨后的8月30日，廣州打響了執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”第一槍之后，各地跟進(jìn)速度很快。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，8月30日至9月6日，已經(jīng)有廣州、深圳、中山、武漢、惠州、東莞、上海、北京、重慶、佛山、成都、江門、鄂州、廈門、長沙、南寧、蘇州、無錫、寧德、清遠(yuǎn)、沈陽、韶關(guān)、杭州和珠海等24個城市官宣全面執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。另外，安徽和江蘇發(fā)文，在全省范圍內(nèi)推動落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

【資料圖】

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地，釋放了部分觀望和積壓的購房需求，給房地產(chǎn)市場注入了暖意，但各地效果有所不同。一線城市樓市熱度上升的特征最明顯，新政帶來看房量和成交量的增長，新房市場對政策的反應(yīng)速度相對更快。

與一線城市相比，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，受城市購房需求的規(guī)模、原本房地產(chǎn)政策寬松程度等因素影響，“認(rèn)房不認(rèn)貸”對二線城市的市場影響稍弱，對三四線城市的影響更遜色一些。同時，一線城市政策的執(zhí)行，也會對周邊的二三四線城市人口產(chǎn)生更大的吸引力。

8天24城跟進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”

2023年8月25日，三部門聯(lián)合發(fā)文，推動落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”，即購房家庭的家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o房，不管在全國范圍內(nèi)是否有貸款記錄，貸款是否結(jié)清，在當(dāng)?shù)刭彿烤词滋追抠J政策執(zhí)行。這項政策作為政策工具，被納入“一城一策”工具箱，政策調(diào)整窗口就此打開。

5天后，廣州率先響應(yīng)，在全市范圍內(nèi)執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”；當(dāng)日晚間，深圳發(fā)文跟進(jìn)。其后，9月1日當(dāng)天，上海、北京先后發(fā)文，也在全市范圍內(nèi)全面執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，超出市場預(yù)期。

在三部門和一線城市帶動下，各地響應(yīng)速度很快，從8月30日至9月6日，至少有24個城市官宣執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。僅9月1日當(dāng)天，除了上海和北京之外，還有重慶、佛山、成都、江門、鄂州、廈門、長沙等地官宣跟進(jìn)。

此外，9月1日安徽省住建廳等四部門聯(lián)合印發(fā)通知，結(jié)合安徽住房信貸政策及實施情況，參考北京、上海等地的做法，會商提出了執(zhí)行首套房貸“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策，以安徽省房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展推進(jìn)工作組名義印發(fā)，指導(dǎo)各市因城施策執(zhí)行。不止安徽，江蘇也從省級層面發(fā)文，支持各地因城施策，落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策。

實際上，住建部在今年7月召開的企業(yè)座談會上，就明確提出了需求端政策調(diào)整的三大方向，除了“認(rèn)房不認(rèn)貸”之外，還有降低首套房首付比例和貸款利率，以及改善性住房換購稅費(fèi)減免。近期相關(guān)政策也有更詳細(xì)的文件出臺。

為更好落實相關(guān)政策，重慶、沈陽、南寧、寧德打出“組合拳”，將“認(rèn)房不認(rèn)貸”與其他政策結(jié)合，多措并舉提振市場信心。

如沈陽除了全面執(zhí)行“不認(rèn)貸”之外，還取消二環(huán)內(nèi)的限購、限售要求，首套房和二套房的首付比例分別降至20%和30%，定向提高特定群體的公積金貸款額度，定向降低二套房公積金首付比例，加大稅收減免力度等等。

短期提振市場活躍度

沈陽中原研究部數(shù)據(jù)顯示，8月沈陽商品住宅成交32.6萬平方米，同比仍降17%，但環(huán)比微漲6%，成交價格1.15萬元/平方米，低于去年同期，但環(huán)比上漲13%。雖然不排除結(jié)構(gòu)性因素，但從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，8月沈陽樓市已略微顯出一些筑底回升特征。

9月4日沈陽市房產(chǎn)局等五部門聯(lián)合發(fā)布樓市新政之后，當(dāng)?shù)匾晃活^部房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，看房的人明顯增加了，但購房者決策需要時間，新房認(rèn)購量和二手房成交量并未出現(xiàn)大幅上漲的情況。

“據(jù)我了解，還是有一部分人在觀望，期待更大力度政策出臺。另外，每年凈流入沈陽的人口數(shù)量有限，新增的購買力相對其他熱點城市還是要弱一些?！痹撊耸空f。

武漢執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的時間略早于沈陽，9月1日政策正式開始執(zhí)行之后，當(dāng)?shù)厥蹣翘幰灿瓉砹烁嗫捶靠汀?/p>

但8月剛在武漢買房的小陳向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，“好幾個銷售顧問都在發(fā)售樓處全是看房人的朋友圈，但我關(guān)注的幾個樓盤的網(wǎng)簽量目前還沒有太大的變化?！?/p>

小陳還發(fā)現(xiàn)，很多在售項目，尤其是位置偏遠(yuǎn)項目的優(yōu)惠力度在加大，包括折扣力度更大，優(yōu)惠房源更多等等。

類似的說法也在當(dāng)?shù)匾晃毁Y深中介代理人士張宇(化名)處得到佐證，他向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，武漢很多新房項目一直在以各種形式降價，不少開發(fā)商的回款壓力比較大。

“一線城市是風(fēng)向標(biāo)，政策效應(yīng)傳導(dǎo)到武漢還需要時間。”張宇說。

陳霄表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的執(zhí)行將會釋放一批購房需求，拉升市場活躍度，這一點毋庸置疑。對于一線城市來說，政策的效應(yīng)會更加顯著，主要是由于一線城市人口大量流入，具備龐大的需求群體，政策的放松讓很多人擁有了入市的資質(zhì)和條件。

事實也是如此，“認(rèn)房不認(rèn)貸”在一線城市的市場迅速激起水花，北京和上海尤為明顯。中指研究院發(fā)現(xiàn)，整體來看政策落地之后，一線城市新房到訪量和認(rèn)購熱度提升，二手房帶看量也有比較明顯的增加，整體市場熱度有所提升。相較于一線城市，陳霄認(rèn)為，二線城市的政策效果可能稍弱一些，三四線城市則要相對更遜色，這是需求規(guī)模決定的，而且二線城市和三四線城市原本的政策就比一線城市寬松。同時，一線城市政策優(yōu)化，也會對周邊的二三四線城市人口產(chǎn)生更大的吸引力，可能會再次虹吸周邊的人口進(jìn)入。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策效果的持久性一直頗受關(guān)注。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者分享了一組數(shù)據(jù)，9月2日-4日，即北京全面執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的前4日，二手房分別成交1200套、1400套、600套和500套，這幾乎是之前快半個月的成交量水平。但在張大偉看來，存量的需求消化得很快，接下來的周末能否保持這樣的成交水平還有待觀察。

“這波行情也不知道能持續(xù)多久，改善需求消耗完了可能就沒動力了。有底氣的開發(fā)商能趁著熱度和流量賺一波，底子薄的抓緊回款。”張宇說。

陳霄認(rèn)為，對于很多非熱點的城市來說，去庫存還是非常重要的問題。三四線城市后續(xù)可以考量逐步全面放開購房限制性政策，加上一些稅費(fèi)減免、購房補(bǔ)貼以及房票等政策，共同助力提振市場活力。

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