2023年4月26日，由北京中指信息技術(shù)研究院主辦，北京中指信息技術(shù)研究院中國房地產(chǎn)TOP10研究組、中國物業(yè)服務(wù)指數(shù)系統(tǒng)承辦的“2023中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會暨第十六屆中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)家論壇”隆重召開。

中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)研究自2008年以來已連續(xù)進(jìn)行十六年，引起了社會各界的廣泛關(guān)注，同時也得到了行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)的認(rèn)可，相關(guān)研究成果已經(jīng)成為評判物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。2023中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)研究，以“獨立前行，高質(zhì)發(fā)展”為主題，發(fā)掘一批規(guī)模大、實力強(qiáng)、服務(wù)品質(zhì)高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，發(fā)揮示范帶頭作用，引領(lǐng)行業(yè)快速、健康發(fā)展。

(資料圖)

圖：2019-2022年百強(qiáng)企業(yè)管理面積、合約面積及增速變化情況

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行業(yè)管理規(guī)模增速放緩，開啟穩(wěn)步拓展、高質(zhì)增長新時代。2022年，百強(qiáng)企業(yè)管理面積均值實現(xiàn)穩(wěn)步增長，達(dá)到6400.62萬平方米，同比增速為12.43%，增速明顯下降，較上一年下降4.24個百分點；合約面積均值增至8574.16萬平方米，同比增長11.59%，亦呈現(xiàn)出明顯的放緩跡象。

圖：百強(qiáng)企業(yè)由“規(guī)模為王”階段轉(zhuǎn)為“質(zhì)速協(xié)同”發(fā)展新階段

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物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)告別高速增長時代，回歸高質(zhì)量穩(wěn)步發(fā)展的行業(yè)軌道，并呈現(xiàn)出新特征。第一，“規(guī)模為王”的高速擴(kuò)張戰(zhàn)略不再成為市場主流；第二，面對地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方拖累，百強(qiáng)企業(yè)擺脫依賴，獨立化發(fā)展迫在眉睫；第三，審慎制定戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，權(quán)衡質(zhì)量與速度間的關(guān)系及相互影響，避免效率先行，效益落后的不良結(jié)果；第四，百強(qiáng)企業(yè)重視品牌建設(shè)，全力塑造自身品牌特色，提高品牌溢價和企業(yè)市場競爭力；第五，百強(qiáng)企業(yè)更重視拓展業(yè)務(wù)的深度和提高密度，創(chuàng)新服務(wù)理念、服務(wù)對象及服務(wù)模式，深挖市場蘊(yùn)含的廣闊空間。

圖：2019-2022年百強(qiáng)企業(yè)第三方在管面積占比情況

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2022年，百強(qiáng)企業(yè)第三方在管面積均值占比提升至54.72%，較去年提升1.07個百分點。從管理面積增量看，第三方項目拓展更具增長潛力，重要性突出。

市場競標(biāo)是獨立市場化能力的象征，也是積極、長遠(yuǎn)的發(fā)展模式和拓展手段。首先，百強(qiáng)企業(yè)在白熱化的競爭中培育專業(yè)、高效的市場投拓團(tuán)隊，提升拓展能力；其次，百強(qiáng)企業(yè)加大非住宅領(lǐng)域的拓展力度，尤其對學(xué)校、醫(yī)院、公眾物業(yè)等熱度較高的細(xì)分領(lǐng)域；最后，通過借助科技手段獲取各大城市土地市場、項目招標(biāo)市場、合約到期項目等信息，精準(zhǔn)高效地進(jìn)行項目拓展。

市場競標(biāo)競爭激烈、難度較大，百強(qiáng)企業(yè)也在尋求與第三方企業(yè)合作，在住宅、非住宅、城市服務(wù)等領(lǐng)域充分發(fā)揮合作企業(yè)的資源優(yōu)勢，進(jìn)一步提升第三方項目拓展能力。

2022年全年，物業(yè)管理行業(yè)并購市場熱度明顯下降并呈現(xiàn)出新的特征。第一，并購市場環(huán)境錯綜復(fù)雜，并購方更謹(jǐn)慎。第二，年內(nèi)大型并購案例較為少見。第三，國企并購活躍度提升。2022年內(nèi)國企并購涉及總交易金額超40億元，占比過半。第四，并購類型由“規(guī)模型”并購向“業(yè)務(wù)型”并購轉(zhuǎn)變，且“規(guī)模型”并購更集中于特色細(xì)分賽道。

地產(chǎn)關(guān)聯(lián)公司對物業(yè)公司發(fā)展的支持在行業(yè)變遷和市場檢驗中逐步弱化，依靠地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方項目輸血不可能實現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展，甚至?xí)惺艿禺a(chǎn)行業(yè)傳導(dǎo)而來的運(yùn)營風(fēng)險。長期看，地產(chǎn)關(guān)聯(lián)公司只能為物業(yè)公司的規(guī)模發(fā)展提供補(bǔ)充，但不再可能成為長久增長依靠。

伴隨行業(yè)的不斷發(fā)展，百強(qiáng)企業(yè)轉(zhuǎn)換服務(wù)對象，升級服務(wù)理念，調(diào)整商業(yè)邏輯，將業(yè)務(wù)進(jìn)一步聚焦于對空間和人的服務(wù)，拓寬了規(guī)模邊界，打開了TO?B端的不同場景和業(yè)務(wù)需求，即IFM（綜合設(shè)施管理）服務(wù)，其目的是提高客戶核心業(yè)務(wù)的生產(chǎn)效率，本質(zhì)上可以理解為企業(yè)或機(jī)構(gòu)非核心業(yè)務(wù)的外包服務(wù)。目前，金科服務(wù)、卓越商企服務(wù)、長城物業(yè)等爭相布局IFM領(lǐng)域，引領(lǐng)行業(yè)新的發(fā)展方向，打開市場更大的想象空間。

表：部分百強(qiáng)企業(yè)IFM布局情況

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此外，管理規(guī)模也不再受限于傳統(tǒng)的有形建筑，而是可以基于城市空間衍生出更多綜合服務(wù)項目。百強(qiáng)企業(yè)勇于跳出傳統(tǒng)的單個物業(yè)項目管理形態(tài)，將服務(wù)空間由社區(qū)延伸至城市甚至村鎮(zhèn)，進(jìn)一步擴(kuò)大管理版圖。截至2022年底，碧桂園服務(wù)的城市服務(wù)項目已覆蓋超過150個城市，雖然沒有增加實際管理面積，但是擴(kuò)大了服務(wù)項目數(shù)量，實現(xiàn)了服務(wù)規(guī)模的全新突破。

圖：2022年百強(qiáng)企業(yè)不同城市群管理面積分布情況

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面對日益激烈的市場競爭，百強(qiáng)企業(yè)有戰(zhàn)略、有選擇的布局重點城市群，深耕核心城市，奠定規(guī)模增長的堅實基礎(chǔ)。2022年，百強(qiáng)企業(yè)約62.66%的管理面積位于五大城市群，較2021年上升1.32個百分點，分布較為集中。

越來越多的百強(qiáng)企業(yè)結(jié)合自身資源稟賦及戰(zhàn)略方向精準(zhǔn)聚焦重點城市進(jìn)行深耕，提升重點城市服務(wù)密度。一方面，提升城市服務(wù)密度有利于資源整合和匹配，形成一定的規(guī)模效應(yīng)，優(yōu)化管理并在一定程度上實現(xiàn)降本增效；另一方面，結(jié)合企業(yè)自身情況聚焦重點城市，可以使資源得到更好的配置，過度追求多個城市深耕，會導(dǎo)致資源配置不充足，各城市拓展不能兼顧，資源整合效果差等問題。

圖：2019-2022年百強(qiáng)企業(yè)、TOP10企業(yè)營業(yè)收入均值與增速情況

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2022年，百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入均值達(dá)14.82億元，同比增長10.62%，較上年下降3.59個百分點，近幾年首次低于11%。頭部企業(yè)憑借自身規(guī)模效應(yīng)和優(yōu)質(zhì)資源稟賦發(fā)展多元業(yè)務(wù)、布局細(xì)分賽道，營業(yè)收入保持穩(wěn)定增長。TOP10企業(yè)2022年營業(yè)收入均值達(dá)131.01億元，同比增速為22.24%，顯著下降，但仍是百強(qiáng)企業(yè)的近2倍，頭部效應(yīng)顯著。

圖：2021-2022年百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入結(jié)構(gòu)及占比情況

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從具體構(gòu)成來看，2022年，基礎(chǔ)物業(yè)管理收入占比最大，達(dá)79.08%，較上一年有所提升；增值服務(wù)收入均值約為2.70億元，占營業(yè)收入的18.22%，較上一年下降3.3個百分點，這與前幾年的發(fā)展趨勢相反；創(chuàng)新型服務(wù)收入占比約為2.7%，較上一年有所提升。

圖：2021-2022年百強(qiáng)企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)分類及占比情況

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2022年，百強(qiáng)企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)均值約1.65億元，同比增長6.57%，受疫情及宏觀經(jīng)濟(jì)影響增速放緩，其中空間運(yùn)營、資產(chǎn)運(yùn)營、生活服務(wù)三大主要板塊合計收入占比約83.27%。

雖然整體看百強(qiáng)企業(yè)開展的社區(qū)增值服務(wù)種類齊全，服務(wù)多樣，但對于每一家企業(yè)而言，社區(qū)增值服務(wù)呈現(xiàn)出業(yè)務(wù)更聚焦、優(yōu)勢資源整合更突出的特點。百強(qiáng)企業(yè)在布局社區(qū)增值服務(wù)過程中不是盲目地追求服務(wù)種類多樣，而是重點發(fā)力1-3項細(xì)分業(yè)務(wù)，并在該領(lǐng)域取得一定競爭優(yōu)勢，將服務(wù)做專做精，其他服務(wù)則是量力而行。

非業(yè)主增值服務(wù)板塊受到較大影響，2022年，百強(qiáng)企業(yè)非業(yè)主增值服務(wù)收入均值約為1.05億元，同比降低21.40%，下降明顯，不少企業(yè)該業(yè)務(wù)板塊甚至出現(xiàn)腰斬。雖然短期內(nèi)，這對企業(yè)的經(jīng)營績效產(chǎn)生一定不良影響，但伴隨關(guān)聯(lián)交易出清，百強(qiáng)企業(yè)將逐步發(fā)力更具發(fā)展?jié)摿Φ纳鐓^(qū)增值服務(wù)以及其他創(chuàng)新型服務(wù)，實現(xiàn)未來的可持續(xù)增長。

城市服務(wù)、IFM、商業(yè)運(yùn)營、智能科技服務(wù)等創(chuàng)新型服務(wù)是百強(qiáng)企業(yè)布局較多的領(lǐng)域，為行業(yè)打開了更大的市場空間，拓寬了服務(wù)邊界。整體而言，2022年百強(qiáng)企業(yè)創(chuàng)新型服務(wù)收入均值0.40億元，在營業(yè)收入中占比2.70%，且占比呈逐年提高趨勢。

圖：2019-2022年部分百強(qiáng)企業(yè)城市服務(wù)收入及增長情況

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城市服務(wù)是突破傳統(tǒng)物業(yè)范疇，轉(zhuǎn)為“大物業(yè)”、“城市管理”的全新定位。百強(qiáng)企業(yè)對城市服務(wù)的探索已有5年的時間，近幾年發(fā)展非常迅速。碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、時代鄰里、雅生活集團(tuán)紛紛加入到這一行列。

IFM是突破傳統(tǒng)服務(wù)對象和服務(wù)理念的全新探索。百強(qiáng)企業(yè)也陸續(xù)重視IFM賽道，并通過為企業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等單位提供服務(wù)來提升服務(wù)密度，主要業(yè)務(wù)聚焦于餐飲服務(wù)、綜合服務(wù)及設(shè)備管理等。2022年，金科服務(wù)、新城悅服務(wù)、新希望服務(wù)提供餐飲服務(wù)的收入分別為3.39億元、3.55億元、1.06億元，已成為重要的業(yè)務(wù)板塊，同比增速分別高達(dá)334.29%、305.88%、110.27%，發(fā)展?jié)摿ν怀觥?/p>

商業(yè)運(yùn)營管理是聚焦商辦物業(yè)管理的百強(qiáng)企業(yè)特有的業(yè)務(wù)板塊，呈現(xiàn)出專業(yè)性強(qiáng)、利潤率高等特征，近幾年碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)等以住宅為主的物業(yè)服務(wù)企業(yè)也在布局此賽道，逐步建立專門的業(yè)務(wù)板塊。

此外，還有少量百強(qiáng)企業(yè)借助科技力量，加強(qiáng)智能化建設(shè)，提供智能解決方案服務(wù)，比如為開發(fā)商提供智能案場解決方案，或者為物業(yè)公司及其管理的項目（住宅、寫字樓、園區(qū)等）提供智能科技服務(wù)。

圖：2018-2021年百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)成本均值及平均營業(yè)成本率情況

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百強(qiáng)企業(yè)盈利能力面臨挑戰(zhàn)，毛利潤和凈利潤明顯下降。2022年，百強(qiáng)企業(yè)毛利潤和凈利潤均值分別為3.21億元及0.94億元，較2021年分別減少4.75%和22.40%，出現(xiàn)“增收不增利”的現(xiàn)象。

百強(qiáng)企業(yè)2022年毛利率均值和凈利率均值分別為21.62%、6.37%，較2021年分別下降3.49和2.71個百分點，成為近幾年來利潤率水平新低。

2022年，百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)成本均值為11.62億，同比增長15.76%，較上一年提升2.45個百分點。盡管百強(qiáng)企業(yè)不斷探索成本管控的方式，但仍然很難短時間內(nèi)實現(xiàn)降本提效，成本管控似乎成為百強(qiáng)企業(yè)面臨的一大難題。百強(qiáng)企業(yè)2022年的平均營業(yè)成本率為78.38%，較2021年上漲3.49個百分點，一改以往年度逐年小幅下降的趨勢。

回歸服務(wù)本質(zhì)，便是服務(wù)至上，以品質(zhì)贏得市場。百強(qiáng)企業(yè)發(fā)揮示范帶頭作用，讓客戶在服務(wù)中獲得高度的滿足感和最好的體驗感，增強(qiáng)用戶粘性，把回歸服務(wù)本質(zhì)融入到企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略之中，并對其內(nèi)涵做出新的詮釋。

圖：品質(zhì)服務(wù)促進(jìn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展

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物業(yè)管理行業(yè)迎來發(fā)展關(guān)鍵時期，百強(qiáng)企業(yè)以品質(zhì)服務(wù)為支撐，促進(jìn)管理規(guī)模有序、有質(zhì)、穩(wěn)步擴(kuò)張，擴(kuò)大品牌影響力，延伸增值服務(wù)，進(jìn)而實現(xiàn)全面高質(zhì)量發(fā)展

為保障服務(wù)品質(zhì)，百強(qiáng)企業(yè)以標(biāo)準(zhǔn)化為基點，逐步推進(jìn)“四化建設(shè)”，即服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品化、產(chǎn)品品牌化、品牌價值化。

在保障高服務(wù)品質(zhì)的前提下，如何做到價更優(yōu)？總體來講，百強(qiáng)企業(yè)通過增加區(qū)域范圍內(nèi)服務(wù)項目的數(shù)量，提升密度，進(jìn)行規(guī)?；芾?；同時積極開展多元增值服務(wù)，提升濃度，借助智能化的管理手段，在提高運(yùn)營效率的基礎(chǔ)之上，實施“優(yōu)”價策略。

圖：百強(qiáng)企業(yè)提升密度與濃度路徑措施

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2022年全國物業(yè)服務(wù)滿意度評價結(jié)果并未延續(xù)前兩年的增長趨勢，行業(yè)整體的滿意度得分為78.1分，較去年下滑2.6分，印證了行業(yè)在高速成長后需要回歸服務(wù)本質(zhì)的深刻訴求。

百強(qiáng)企業(yè)以滿意度建設(shè)為抓手，著力提升客戶服務(wù)品質(zhì)。頭部企業(yè)在實踐中走在了行業(yè)前列，針對各細(xì)項短板進(jìn)行逐一改善。多年來持續(xù)進(jìn)行智慧化建設(shè)為業(yè)主提供更多便利，進(jìn)一步優(yōu)化投訴流程及時解決業(yè)主遇到的問題，開展豐富的社區(qū)文化活動滿足人們的情感需要。

根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”，截至目前，商品房竣工面積、學(xué)校、醫(yī)院、交通樞紐站、園區(qū)等建成面積及老舊小區(qū)等存量面積近300億平方米，按照各業(yè)態(tài)平均物業(yè)費加權(quán)平均計算可得，市場規(guī)模超萬億元。未來該市場仍將保持穩(wěn)定增長。

從儲備項目看，2022年，百強(qiáng)企業(yè)在管面積均值已突破6400萬平方米，連續(xù)多年保持增長趨勢。儲備項目作為企業(yè)后續(xù)發(fā)展的強(qiáng)力后盾，2022年百強(qiáng)企業(yè)合同儲備項目均值達(dá)117個，合同儲備項目面積均值為2094.36萬平方米，較去年分別增長4.46%和5.21%，為未來企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供了有力支撐。

圖：2017-2022年百強(qiáng)企業(yè)合同儲備項目面積均值及儲備項目數(shù)量均值

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圖：近十年社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)主要發(fā)展變化情況

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社區(qū)增值服務(wù)從有到全，經(jīng)過多年探索與嘗試，在廣度和深度上都得到了較快發(fā)展。最近幾年，隨著行業(yè)理性回歸，社區(qū)增值服務(wù)又呈現(xiàn)新的特點，即逐步專注于重點航道，像居家生活類的家政服務(wù)、美居服務(wù)、社區(qū)零售，空間運(yùn)營類的社區(qū)傳媒等業(yè)務(wù)，資產(chǎn)類的租賃業(yè)務(wù)等，實現(xiàn)了從全到優(yōu)的轉(zhuǎn)變。

城市服務(wù)和IFM打開新的市場空間。城市服務(wù)已形成萬億規(guī)模的藍(lán)海市場，正成為百強(qiáng)企業(yè)競相追逐的業(yè)務(wù)布局方向。2022年全國城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出?達(dá)到19415億元，假設(shè)該數(shù)值此后幾年保持穩(wěn)定，且假設(shè)到2025年物業(yè)管理的滲透度達(dá)到50%左右，物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與城市社區(qū)服務(wù)的潛在市場容量為9707.5億元。目前我國IFM服務(wù)市場需求規(guī)模約6260億元，預(yù)計到2026年將增長到約10699億元，年均復(fù)合增長率達(dá)14.07%。

總市值、市盈率較底部已反彈約40%，但距歷史高點仍有較大提升空間。截止2023年3月31日，行業(yè)總市值約為3651億元，距兩年來的最低點2613億已反彈約40%，但距2021年6月末的萬億市值還有較大差距。板塊平均市盈率約為9倍，在2023年第一季度保持穩(wěn)定，但對比近兩年板塊PE均值18倍，仍有較大提升空間。

但長期來看，行業(yè)基本面并未改變。物企獨立性持續(xù)增強(qiáng)、更加冷靜和理智的戰(zhàn)略布局以及關(guān)聯(lián)方的“出清”，有助于行業(yè)開啟新的發(fā)展周期。

2022年，百強(qiáng)企業(yè)的從業(yè)人員中，本科及以上人員占比12.12%；大專學(xué)歷人員占比23.01%；高中學(xué)歷人員、中專及以下人員占比分別為22.14%和42.73%。百強(qiáng)企業(yè)從業(yè)人員的學(xué)歷水平延續(xù)了過去幾年的變化趨勢，對高學(xué)歷、專業(yè)型、復(fù)合型人才的需求較以往更加明顯。

百強(qiáng)企業(yè)積極吸納應(yīng)屆畢業(yè)生，并構(gòu)建完備培訓(xùn)計劃，幫助校招生完成從學(xué)生到職場人士的轉(zhuǎn)變，迅速提升員工的素質(zhì)水平，暢通員工晉升通道，實現(xiàn)員工與企業(yè)的共同發(fā)展。

物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)基本保持了自身員工體系的穩(wěn)定，創(chuàng)造了大量的就業(yè)崗位，為促就業(yè)、穩(wěn)就業(yè)做出了積極貢獻(xiàn)。2022年，百強(qiáng)企業(yè)員工數(shù)量均值為6212人，同比增長5.15%。

圖：2020-2022年百強(qiáng)企業(yè)員工數(shù)量均值

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2022年，百強(qiáng)企業(yè)堅持誠信經(jīng)營，依法納稅，為國家貢獻(xiàn)了大量稅收收入。2022年，百強(qiáng)企業(yè)納稅總額達(dá)252.16億元，承擔(dān)起了納稅責(zé)任與義務(wù)，充盈了國家財政收入。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為基層治理的重要參與者，對于維護(hù)社會穩(wěn)定，促進(jìn)和諧社會建設(shè)，具有至關(guān)重要的作用。在基層治理的過程中，百強(qiáng)企業(yè)參與了包括老舊小區(qū)改造、養(yǎng)老服務(wù)、保障房管理、鄉(xiāng)村振興和公共突發(fā)事件防控等重要環(huán)節(jié)，逐步創(chuàng)新基層治理模式，有效解決部分基層治理難題，充分發(fā)揮積極作用。

百強(qiáng)企業(yè)響應(yīng)政策號召、推進(jìn)ESG實踐，探尋綠色物業(yè)管理新模式，助力國家雙碳目標(biāo)實現(xiàn)，有利于企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。百強(qiáng)企業(yè)非常重視運(yùn)營管理中節(jié)能、環(huán)保、減排等多個方面，逐步推進(jìn)綠色物業(yè)管理，探索相應(yīng)的管理模式。

越來越多的百強(qiáng)企業(yè)意識到設(shè)定減排目標(biāo)的重要性，通過建立“碳賬本”，制定科學(xué)合理碳目標(biāo)來指導(dǎo)企業(yè)的行為，使企業(yè)在高質(zhì)發(fā)展、綠色發(fā)展的過程中保持競爭優(yōu)勢。

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