南方財(cái)經(jīng)全媒體記者 曹媛 深圳報(bào)道

深圳有一個(gè)約2平方公里區(qū)域。

(資料圖)

這里分布著中國(guó)人民銀行深圳中心支行、保監(jiān)會(huì)兩座金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)，數(shù)十家銀行機(jī)構(gòu)及中國(guó)外匯交易中心、深交所和幾十家證券機(jī)構(gòu)分支機(jī)構(gòu)，區(qū)域匯聚了40%的銀行機(jī)構(gòu)，80%的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，40%的證券機(jī)構(gòu)。

如今，人們一般稱這里“羅湖區(qū)CBD”，30年前這里另一個(gè)名字更為本地人熟悉——蔡屋圍村。

“洗腳上樓”這是深圳特區(qū)農(nóng)村城市化進(jìn)程的一個(gè)形象比喻，也是蔡屋圍村民們的真實(shí)寫照。

與深圳眾多村集體并無不同，30年前蔡屋圍村集體轉(zhuǎn)型變成了股份合作公司，以“物業(yè)”為主的日子里，村民也變成了房東和物業(yè)經(jīng)理。

然而也有不同，或許受到了CBD的“氛圍”熏陶，蔡屋圍也是深圳率先一批探索金融類投資的“村企”股份合作公司。

早在2019年12月，深高新投與羅湖區(qū)股份合作公司達(dá)成了債券投資合作。今年，深圳市首支“市區(qū)國(guó)企+股份合作公司”股權(quán)投資基金簽約設(shè)立，蔡屋圍也是合作方之一。

從農(nóng)民到房東，從房東到股東，蔡屋圍的村民身份似乎將再次變化。

而這也許也會(huì)給總資產(chǎn)近2500億，凈資產(chǎn)超1200億的深圳村集體社區(qū)股份公司帶來一種“新價(jià)值選擇”。

京基100大廈里，村企蔡屋圍又一次站在了創(chuàng)新的“潮頭”。

（上圖：蔡屋圍原貌；下圖：蔡屋圍現(xiàn)狀 來源/深圳發(fā)布）

從“農(nóng)民”到“房東”

有著600年歷史的蔡屋圍村的命運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)是來自5000多畝的水稻田。

改革開放前，蔡屋圍村民世代以農(nóng)業(yè)為生。20世紀(jì)80年代，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)展開如火如荼地建設(shè)，按照當(dāng)時(shí)市政府文件規(guī)定，蔡屋圍區(qū)域征地后，共獲得了1500萬元征地款，每個(gè)村民僅留下15平方米工商業(yè)發(fā)展用地。此后，在深圳的高速城市化進(jìn)程中，深圳市蔡屋圍實(shí)業(yè)股份有限公司在1992年應(yīng)運(yùn)而生。

與時(shí)代大潮中產(chǎn)生的眾多村企一樣，如何讓“洗腳上樓”的村民適應(yīng)城市、保證股民分紅，成為了蔡屋圍的最重要工作。

這一次，蔡屋圍選擇了“以地生財(cái)”，也是當(dāng)時(shí)眾多深圳村集體股份合作公司的選擇，憑借土地資源和地利優(yōu)勢(shì)，逐漸走上了低技術(shù)門檻的物業(yè)出租模式，物業(yè)租賃收入成為了大部分集體企業(yè)的最主要的甚至是唯一的收入來源。

長(zhǎng)期研究深圳股份合作公司的學(xué)者孫寶強(qiáng)分析稱，“在國(guó)際產(chǎn)業(yè)分工鏈條之下，深圳以其特有的地理位置優(yōu)勢(shì)率先承接了大量的‘三來一補(bǔ)’的制造環(huán)節(jié)，利用較為充裕的土地資源建廠房、招工生產(chǎn)再出口?！睋?jù)統(tǒng)計(jì)，1980年至2013年，深圳市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額增長(zhǎng)速度為27.7%，比同期GDP增速23.9%高3.8個(gè)百分點(diǎn)。

蔡屋圍利用當(dāng)時(shí)政策優(yōu)勢(shì)和毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，引進(jìn)“三來一補(bǔ)”企業(yè)。根據(jù)公開資料，其開辦了蔡屋圍（香港）時(shí)代手袋廠等30多家企業(yè)。隨著政府對(duì)集體用地紅線的劃定，“三來一補(bǔ)”企業(yè)蓬勃發(fā)展。此后，蔡屋圍開始采取獨(dú)資、合資、合作等形式，先后創(chuàng)建了蔡屋圍大酒店、華登賓館、河?xùn)|賓館等一批企業(yè)，逐步實(shí)現(xiàn)資本積累。

區(qū)位優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)了蔡屋圍的騰飛。位于羅湖核心地帶的蔡屋圍，成為了深圳名副其實(shí)的“地標(biāo)制造機(jī)”。

1995年，約384米的“地王大廈”在蔡屋圍片區(qū)拔地而起，成為當(dāng)時(shí)的亞洲第一高樓?！暗赝醮髲B”當(dāng)時(shí)的土地拍賣以1.42億美元中標(biāo)，創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)深圳地價(jià)之最，“地王”名聲不脛而走。

2011年，高達(dá)441.8米的京基100大廈取代其成為“深圳第一高樓”。彼時(shí)，以“最高樓京基100封頂攪動(dòng)深圳寫字樓市場(chǎng)”“深圳第一高樓全球招租，比其他甲級(jí)寫字樓高兩成”“深圳租金普漲‘第一高樓’寫字樓租金最貴”等為題的媒體報(bào)道紛至沓來。

公開資料顯示，當(dāng)時(shí)“京基100”大廈租金均價(jià)約在260元/平方米/月。而第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2011年深圳甲級(jí)寫字樓租金為每平方米每月人民幣186.4元。

隨著地標(biāo)集群逐漸落地，其周邊物業(yè)價(jià)值也“水漲船高”，直接帶動(dòng)蔡屋圍物業(yè)租金水平大幅上漲，股東收入和分紅分配也大幅提升。公開資料顯示，蔡屋圍2017年的總收、利潤(rùn)、人均分配、稅收分別是農(nóng)村城市化后第一年1993年的7.78倍、8.35倍、8倍、32.6倍。

與蔡屋圍的發(fā)展軌跡類似，深圳股份合作公司大多通過城市更新、土地開發(fā)等賺到“第一桶金”，進(jìn)而逐漸累積資本。

據(jù)深圳市國(guó)資委2021年統(tǒng)計(jì)，深圳市近1000家村集體社區(qū)股份公司，總資產(chǎn)近2,500億，凈資產(chǎn)超1,200億，擁有超過1億平方米物業(yè)，年收入超220億元，年利潤(rùn)近100億元。

但看似穩(wěn)賺不賠的“物業(yè)經(jīng)濟(jì)”模式也有著自己短板。

“但多年來，深圳集體股份合作公司一直以單一的物業(yè)經(jīng)濟(jì)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較弱，在這次疫情期間完全暴露單一經(jīng)營(yíng)模式的弊端?！痹凇熬┗?00”大廈的第26層，蔡屋圍實(shí)業(yè)股份有限公司董事長(zhǎng)蔡建光向記者表示。

受疫情等多重因素疊加影響，近年來，深圳寫字樓租賃需求于低位徘徊，物業(yè)空置率走高，租金水平下滑。第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2022年深圳寫字樓年度凈吸納量同比下降73%。截至2022年年末，深圳全市空置率環(huán)比上升1.5個(gè)百分點(diǎn)、同比上升2.2個(gè)百分點(diǎn)。

物業(yè)空置率高企，租金下滑，會(huì)直接影響依賴物業(yè)經(jīng)濟(jì)的股份合作公司收入下滑。以羅湖口岸的羅湖商業(yè)城為例，在1月份深圳首批口岸通關(guān)前，店鋪空置率大概在30%。據(jù)蔡建光透露，部分位于深圳口岸的股份合作公司，疫情期間收入下滑約50%。

另一方面，物業(yè)經(jīng)濟(jì)也有其發(fā)展“天花板”。從時(shí)間上看，物業(yè)增值是逐步趨緩的，經(jīng)營(yíng)模式單一的股份合作公司將面臨租金水平趨于停滯。

同時(shí)，寫字樓也同樣競(jìng)爭(zhēng)激烈，新的地標(biāo)不斷涌現(xiàn)，既有物業(yè)的維護(hù)成本則在上升。

如何讓企業(yè)增收？如何讓村民股東收入增加，蔡屋圍再次站在了十字路口。

從“房東”到“股東”

這一次蔡屋圍做了一個(gè)大膽的決定——開展金融類投資。

2019年12月，股份合作公司與深高新投達(dá)成了債券投資合作。蔡屋圍拿出了7000萬元集體資金，認(rèn)購由深高新投增信、上市公司發(fā)行的債券。

雖然只是一個(gè)看似簡(jiǎn)單的債券投資，但其代表的意義則完全不同。

作為從農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型而來的股份合作公司普遍存在一個(gè)“共識(shí)”，即每年股民的年終分紅必須持續(xù)增加或者保持穩(wěn)定。一旦減少就會(huì)有股民不滿，這給股份合作公司管理層帶來很大壓力。在記者走訪中，多家股份合作公司董事長(zhǎng)表示，分紅壓力是領(lǐng)導(dǎo)班子投資決策的重要阻力之一。

也正是因?yàn)樯鲜鲈颍@類企業(yè)的資金多數(shù)都會(huì)選擇相對(duì)保守的投資方式。2021年深圳市國(guó)資委的統(tǒng)計(jì)顯示，2021年三季度，深圳近1000家村集體社區(qū)股份公司有超800億元存款趴在賬上吃利息。

如何盤活利用好這筆資金，不但村集體社區(qū)股份公司“擔(dān)心”，政府相關(guān)部門也一直在想辦法。

這次，蔡屋圍成為了“標(biāo)桿”。

“疫情中，蔡屋圍片區(qū)物業(yè)空置率約為20%，如果還是按照以前的方式，企業(yè)的收入和利潤(rùn)一定會(huì)明顯下降?！辈探ü饨榻B稱，通過債券投資，蔡屋圍彌補(bǔ)了疫情期間的物業(yè)虧損。2022年，企業(yè)資金收益由原來定期存款利息不到3%提高到7.25%，這能為股民帶來更多利潤(rùn)分紅。

據(jù)深高新投介紹，截至2022年12月底，羅湖區(qū)蔡屋圍、靖軒、漁豐等11家股份合作公司與深高新投、國(guó)信證券等市屬國(guó)企達(dá)成投資合作，累計(jì)盤活集體存量資金7.65億元，每年為股份合作公司帶來近5000萬元投資收益，較銀行定期存款收益提高2至5倍。

“目前，該模式已經(jīng)在深圳全市推廣。”深高新投副總裁樊慶峰稱。

蔡屋圍的大膽“試水”金融類投資的步伐并未就此停止。從房東到股東，蔡屋圍實(shí)現(xiàn)“華麗轉(zhuǎn)身”。

2023年1月9日，羅湖區(qū)與深高新投舉行股權(quán)投資基金簽約儀式。蔡屋圍、黃貝嶺靖軒、湖貝等11家股份合作公司盤活集體資金超1億元，羅湖投資控股公司出資2000萬元，與深高新投合作設(shè)立全市首支“市區(qū)國(guó)企+股份合作公司”股權(quán)投資基金，總規(guī)模達(dá)1.7億元。

“蔡屋圍地處羅湖的紅嶺新興金融產(chǎn)業(yè)帶，與金融機(jī)構(gòu)打交道較多，村民對(duì)金融投資的思維較為開明，沒有那么固化。”蔡建光強(qiáng)調(diào)。

記者了解到，2022年10月，在提出股份合作公司與市區(qū)國(guó)企合作設(shè)立股權(quán)投資基金構(gòu)想的同時(shí)，為加快股份合作公司決策進(jìn)程，羅湖投資控股公司以其持有的高新投融資擔(dān)保公司部分股權(quán)一年期收益權(quán)，與10家股份合作公司進(jìn)行1.51億元資金合作。

此外，羅湖區(qū)還促成了7家股份合作公司申購深高新投增信的一年期債券超2億元，并由區(qū)政府額外給予1%的扶持，這能在一定程度上激發(fā)股份合作公司開展金融類投資的動(dòng)力。

在記者走訪多家羅湖區(qū)股份合作公司時(shí)，多位公司董事長(zhǎng)都向記者表示，當(dāng)時(shí)同意參投羅湖區(qū)這支“‘市區(qū)國(guó)企+股份合作公司’股權(quán)投資基金，也得益于蔡屋圍此前與深高新投在金融投資領(lǐng)域已取得的合作成果。

從股份合作公司角度看，無論是蔡屋圍認(rèn)購上市公司發(fā)行的債券，深圳設(shè)立首支“市區(qū)國(guó)企+股份合作公司”股權(quán)投資基金，亦或是11家股份合作公司與市屬國(guó)企達(dá)成投資合作。其目的都在于盤活集體存量資金，拓展其單一的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高集體資金收益，打破高度依賴物業(yè)經(jīng)濟(jì)桎梏，最終實(shí)現(xiàn)股份合作公司的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

目前，股份合作公司投資渠道主要集中在銀行、券商等上，股份合作公司投資收益也各有差異，這和不同股份合作公司的資產(chǎn)配置有關(guān)。蔡建光也稱，“與此前投資渠道相比，合作設(shè)立股權(quán)投資基金是一個(gè)新事物，也未曾運(yùn)作，至于優(yōu)劣勢(shì)，還是結(jié)果導(dǎo)向吧，現(xiàn)在來談為時(shí)尚早。”

規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)而非屏蔽風(fēng)險(xiǎn)

由于蔡屋圍這類股份合作公司涉及集體資產(chǎn)，因此各合作方如何在金融類投資中，進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)控制，最后實(shí)現(xiàn)集體資產(chǎn)的保值增值至關(guān)重要。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，在蔡屋圍目前嘗試的金融類投資中，繞不開三個(gè)關(guān)鍵角色：出資方蔡屋圍，引導(dǎo)投資方/出資方相關(guān)政府部門，基金管理人深高新投。

上述三方也是進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制的關(guān)鍵點(diǎn)。首先對(duì)于蔡屋圍這類股份合作公司而言，由于長(zhǎng)期習(xí)慣房地產(chǎn)上行周期的固定收益、旱澇保收模式，在投資上不僅對(duì)債權(quán)投資要求保本兜底，對(duì)股權(quán)投資也希望兜底風(fēng)險(xiǎn)。

這與當(dāng)前金融監(jiān)管打破剛性兌付、禁止明股實(shí)債的現(xiàn)實(shí)格格不入。因此，具備風(fēng)險(xiǎn)的金融類投資與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避型的股份合作公司之間，存在一個(gè)亟待解決的矛盾。

參與羅湖股權(quán)投資基金的某股份合作公司董事長(zhǎng)向記者坦言，“我們不可能把所有的家底投進(jìn)去的，是有風(fēng)險(xiǎn)的，如果真出了什么意外，我們也負(fù)不起這個(gè)責(zé)任，要給股民一個(gè)交代?！睆拇吮憧梢姽煞莺献鞴就顿Y意愿不強(qiáng)、投資決策艱難的問題。

而蔡建光表示，蔡屋圍從參與債券投資再到“試水”股權(quán)投資，主要出于以下幾個(gè)原因：第一，在與深高新投的債券投資合作中，了解其產(chǎn)品收益較為客觀；第二，區(qū)政府出臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制，且合作方均有政府背書，打消了部分合作顧慮；

第三，蔡屋圍此前在金融投資領(lǐng)域積累了一定經(jīng)驗(yàn)，也希望能夠拓展經(jīng)營(yíng)渠道提高股東分紅；第四，蔡屋圍地處羅湖的紅嶺新興金融產(chǎn)業(yè)帶，與金融機(jī)構(gòu)打交道較多，村民對(duì)金融投資的思維較為開明，沒有那么固化。

“對(duì)于蔡屋圍而言，我們近幾年逐步探索資本市場(chǎng)，已經(jīng)積累了一定的安全墊和投資意識(shí)，我們認(rèn)為，投資必然是有收益或損失，只能賺不能虧，這是嚴(yán)重脫離市場(chǎng)的觀念，應(yīng)該擁抱風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，而非屏蔽風(fēng)險(xiǎn)?！辈探ü鈴?qiáng)調(diào)。

在羅湖區(qū)會(huì)同9個(gè)街道及市區(qū)國(guó)企等單位，開展20余次實(shí)地走訪調(diào)研，4次政策宣講會(huì)，深高新投路演4次同時(shí)，蔡屋圍也聘請(qǐng)了第三方機(jī)構(gòu)開展盡調(diào)。最終，各方經(jīng)過反復(fù)溝通磨合，蔡屋圍等11家股份合作公司與深高新投等市屬國(guó)企達(dá)成投資合作。

第二個(gè)風(fēng)險(xiǎn)控制的關(guān)鍵角色是深高新投。在債券投資方面，樊慶峰表示，深高新投考慮到股份公司風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的偏好，提出由集體企業(yè)出資申購深高新投推薦并由其增信的AAA級(jí)別債券產(chǎn)品的合作方案。截至目前，深圳市有25家股份合作公司申購深高新投增信的民營(yíng)上市公司債券。

而在創(chuàng)投基金和股權(quán)投資基金方面，基金管理人深高新投的做法是，一方面，通過拓寬投資渠道，提升股份合作公司投資收益。另一方面，基金管理人選取相對(duì)穩(wěn)健的投資產(chǎn)品。樊慶峰表示，“深高新投將充分發(fā)揮穩(wěn)健可靠的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格和成熟完善的風(fēng)控體系兩方面優(yōu)勢(shì)，嚴(yán)格把關(guān)，謹(jǐn)慎決策，切實(shí)為股份合作公司提供可持續(xù)回報(bào)?！?/p>

第三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)控制的關(guān)鍵角色是羅湖區(qū)政府。針對(duì)債券投資，羅湖區(qū)也出臺(tái)了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制。政策規(guī)定股份合作公司申購市、區(qū)政府或市、區(qū)國(guó)企發(fā)行，或由民營(yíng)企業(yè)發(fā)行、且經(jīng)有資質(zhì)的國(guó)企增信（全額擔(dān)保）的債券，并持有1年以上的，按照實(shí)際投資期限及投資額，每年給予年化1%且不超過100萬元的扶持，扶持限最長(zhǎng)3年。

為打消蔡屋圍等股份合作公司參與創(chuàng)投基金及股權(quán)投資基金合作顧慮，2022年12月，羅湖區(qū)還修訂出臺(tái)扶持股份合作公司發(fā)展“1+1”文件，在全市率先建立基金投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制。對(duì)于股份合作公司投資市區(qū)國(guó)企成立或管理的創(chuàng)投基金、股權(quán)投資基金等項(xiàng)目1年以上，且經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)的，按照實(shí)際投資期限及投資額，每年給予年化1%且不超過100萬元的扶持，扶持期限最長(zhǎng)5年。

此外，股份合作公司退出該基金項(xiàng)目時(shí)，發(fā)生投資損失的，在扣除已獲得扶持資金的基礎(chǔ)上，一次性給予實(shí)際投資損失50%且不超過300萬元的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。

“羅湖區(qū)集資局建立的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制，對(duì)我們集體企業(yè)而言，無疑是一劑強(qiáng)心針?！辈探ü庠u(píng)價(jià)稱。

回到最初提出引導(dǎo)股份合作公司參與深圳股權(quán)投資的會(huì)議上，深圳市高新投集團(tuán)有限公司黨委書記、董事長(zhǎng)劉蘇華便建議，“出于社區(qū)公司的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避偏好，前期以相對(duì)穩(wěn)健的市屬國(guó)有創(chuàng)投版塊為突破口，在各個(gè)區(qū)選取綜合實(shí)力強(qiáng)、轉(zhuǎn)型意愿強(qiáng)的若干社區(qū)股份合作公司和國(guó)有創(chuàng)投企業(yè)合作探索互惠共贏模式，形成示范效應(yīng)，再推廣到全行業(yè)?！?/p>

如今，蔡屋圍已完成從“種地”到“種房子”的轉(zhuǎn)變，而在金融投資領(lǐng)域，第一個(gè)“吃螃蟹”的蔡屋圍還在繼續(xù)探索。蔡建光表示，注冊(cè)成立蔡屋圍控股集團(tuán)，公司計(jì)劃與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，專注于金融投資領(lǐng)域。此外，憑借地處金融核心區(qū)的優(yōu)勢(shì)，蔡建光提到，蔡屋圍有一個(gè)“金融村”的構(gòu)想，“希望開展基金管理和不良資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)集體經(jīng)濟(jì)換擋發(fā)展?！?/p>

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