@房財(cái)經(jīng) 李琦

彭永東是一個(gè)糟糕的投資人。

就在貝殼披露2022年財(cái)報(bào)的前一天，他還讓貝殼找房，認(rèn)購了5億元招銀產(chǎn)品4號(hào)，時(shí)間長(zhǎng)達(dá)3年，預(yù)計(jì)產(chǎn)品年化收益率為3.15%至3.3%，非保本浮動(dòng)收益類型。

(資料圖)

對(duì)于營(yíng)收607億元的貝殼來說，動(dòng)用區(qū)區(qū)5億元是灑灑水，不需要公開披露。但在一家金融機(jī)構(gòu)累積起來，就成了大數(shù)字。按照香港聯(lián)交所規(guī)定，貝殼捂不住了。

根據(jù)公告，在2022年貝殼分別花7億元、3億和5億元，認(rèn)購招銀1號(hào)、2號(hào)和3號(hào)產(chǎn)品，類型分別是非保本浮動(dòng)收益、非保本固定收益和非保本固定收益。

一句話概括，貝殼花20億元買的理財(cái)產(chǎn)品，它不保證本金，可能會(huì)虧本。

作為左暉選定的接班人，彭永東連這點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)也沒有？他畢業(yè)于浙江大學(xué)，擔(dān)任過IBM戰(zhàn)略與變革高級(jí)咨詢顧問。兩年前，左暉去世，彭永東接任貝殼董事長(zhǎng)。

在去年年底，貝殼手握現(xiàn)金611億元，主要包括194億元現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物、61.8億元受限資金和354.86億元短期投資。其短期投資包括銀行定期存款，金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品投資等。

現(xiàn)在，貝殼在短期投資和長(zhǎng)期投資上都出現(xiàn)了問題，這與貝殼的二手房、新房、家裝家居和房屋租賃業(yè)務(wù)發(fā)展好壞，沒有半毛錢關(guān)系。

2022年，貝殼短期投資虧損了7.96億元。銀行定期存款不可能虧損，問題出在理財(cái)產(chǎn)品上，為浮動(dòng)利率、非保本收益。

“錢多人傻”，被貝殼生生搬進(jìn)了現(xiàn)實(shí)中。

關(guān)于2022年在銀行定期存款和理財(cái)產(chǎn)品投資上的占比，貝殼刻意沒有公布。

但貝殼港交所招股說明書里有顯示，在“短期投資”一欄里 ，2021年貝殼花了294億元，其中99.38億元用于銀行定期存款，194.63億元購買理財(cái)產(chǎn)品，整體虧損4.87億元。

不止2021年，貝殼在2019年和2020年的短期投資，也是錄得虧損，分別虧1.05億元和1.75億元。但投資額已從18.44億元放大到156.88億元。

就這樣，貝殼在短期投資上剪刀差在進(jìn)一步拉大，投資額度一直在加碼，但虧損幅度不斷加劇。

不僅如此，貝殼的長(zhǎng)期投資也是差強(qiáng)人意。

截至2021年末和2022年末，貝殼長(zhǎng)期投資分別為170億元、179億元，增加的9億元主要來自長(zhǎng)期定期存款。這兩年，貝殼長(zhǎng)期投資的股息收入僅為0.77億元和0.56億元，年化收益率為0.45%和0.31%，依然在下滑。

2019年、2020年貝殼長(zhǎng)期投資，分別為23.33億元、31.40億元，股息收入 800萬元、 3861.6萬元，年化收益率為0.34%、1.22%。

貝殼投資困局之外，遭遇了房地產(chǎn)行業(yè)的寒冬，雪上加霜。

其中，二手房的總交易額是15765億，同比下降23.4%；新房的總交易額是9405億元，同比下降41.5%；家裝家居的總交易額是54億元，同比翻了25倍；新興業(yè)務(wù)及其他總交易額是873億元，同比下降53.2%。

受大環(huán)境影響，2022年貝殼實(shí)現(xiàn)凈收入607億元，同比下降24.9%；凈虧損13.97億元，而2021年虧損了5.25億元。其中，存量房的凈收入241億元，同比下降24.5%；新房業(yè)務(wù)的凈收入287億元，同比下降38.3%。

為了找活路，貝殼開始閉店、裁員。

截至2022年底，貝殼的門店數(shù)量為40516家，較上年減少20.6%。一年里，貝殼關(guān)閉了10512家門店；貝殼經(jīng)紀(jì)人數(shù)量，到2022年底為394020名，較上年減少13.3%。一年里，有60444名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，離開了貝殼體系。

貝殼起家于二手房交易，但騰飛于新房業(yè)務(wù)。但這就像毒蘋果，很美，可咬下去有毒。它帶來最大的問題是，居高不下的應(yīng)收賬款，尤其是壞賬。

據(jù)公告，貝殼新房業(yè)務(wù)的收款于2021年及2022年，分別為517億元及359億元，而新房業(yè)務(wù)凈收入于2021年及2022年，分別為465億元及287億元。新房業(yè)務(wù)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)，由2021年的97天增加至2022年的105天。

貝殼2021年和2022年的應(yīng)收賬款，分別為114.76億元和60.27億元，其中壞賬準(zhǔn)備，分別為21.51億元和19.51億元，壞賬與應(yīng)收賬款占比從18.74%上升至32.37%。

壞賬問題，依然是困擾貝殼和彭永動(dòng)很大的麻煩。

縱觀2022年，彭永東做出最大的貢獻(xiàn)是把圣都裝飾并表于貝殼，讓貝殼真正實(shí)現(xiàn)了二手房、新房、家居家裝和租賃業(yè)務(wù)的居住全鏈條布局。

在貝殼體系里，顏偉陽創(chuàng)立的圣都裝飾有了新的突破。2022年貝殼家裝家居業(yè)務(wù)凈收入為50.47億元，凈利為14.85億元，而2021年的營(yíng)收僅有1.97億元，利潤(rùn)為158萬元。其中原有圣都裝飾的業(yè)績(jī)是多少，貝殼沒有披露，且它是從第二季度才并表的。

但在過往，圣都裝飾一直是虧損的。2021年，圣都裝飾的營(yíng)收42.73億元，虧損1.099億元；2020年?duì)I收32.99億元，虧損457.2萬元；2019年?duì)I收26.56億元，虧損8878.4萬元。2021年度，圣都裝飾總資產(chǎn)27.17億元，凈資產(chǎn)1.15億元，負(fù)債率62.62%。

加入貝殼體系快兩年了，不知顏偉陽是否安好。他在圣都身上套現(xiàn)的金額為，39億元現(xiàn)金和價(jià)值約25億元的貝殼股票，但這和左暉生前談定的相比，少了16億元。還好，他目前持有貝殼股票的市值只縮水了10%左右。

2023年，貝殼怎么干？彭永東說，沒有擴(kuò)張門店和規(guī)模的打算。

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