原創(chuàng) 劉曉博

(資料圖片僅供參考)

手握25萬(wàn)億資金的大佬，出手抄底樓市了。

這個(gè)大佬，就是保險(xiǎn)業(yè)。

據(jù)《上海證券報(bào)》的最新報(bào)道，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)正加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域的投資力度。

報(bào)道說(shuō)，1月以來(lái)，多家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)發(fā)布不動(dòng)產(chǎn)投資信息披露公告，涉及不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目共17個(gè)，而去年同期相關(guān)項(xiàng)目數(shù)量?jī)H為5個(gè)。

比如平安人壽日前在中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)官網(wǎng)公告稱，公司新增出資0.28億元投資北京麗澤商務(wù)區(qū)D-03、D-04不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目已累計(jì)出資總金額約72.20億元。今年以來(lái)平安人壽已發(fā)布5份關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)投資的公告，涉及15個(gè)不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目。

泰康人壽和友邦人壽近期也發(fā)布了不動(dòng)產(chǎn)投資公告。其中，泰康人壽出資1200萬(wàn)元投資北京燕園養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目；友邦人壽出資51.81億元投資上海市虹口區(qū)北外灘89街坊項(xiàng)目，該項(xiàng)目已經(jīng)正式揭牌為“友邦金融中心”。

保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資的不動(dòng)產(chǎn)主要是商業(yè)辦公不動(dòng)產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)不動(dòng)產(chǎn)和自用型不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。

此外，保險(xiǎn)資金還對(duì)REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）表現(xiàn)了濃厚的興趣，僅在近期就配置了超過(guò)100億元。

保險(xiǎn)業(yè)雖然沒有銀行業(yè)家底厚，但也是投資領(lǐng)域里的超級(jí)大鱷。截至2022年12月末，中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)對(duì)外投資余額超過(guò)了25萬(wàn)億。

上圖是銀保監(jiān)會(huì)官網(wǎng)上發(fā)布的，截至2022年12月末的中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)資產(chǎn)狀況。

紅框里的“資金運(yùn)用余額”，就是保險(xiǎn)行業(yè)對(duì)外投資總額。

保險(xiǎn)業(yè)的賺錢模式是：從客戶那里獲得保費(fèi)，然后對(duì)外投資。投資收益扣除理賠金額、運(yùn)營(yíng)成本，就是其利潤(rùn)。

這25萬(wàn)億中，3.18萬(wàn)億買了股票和證券投資基金，占比為12.7%；10.25萬(wàn)億買了債券，占比41%；2.83萬(wàn)億是銀行存款，占比11.3%。

剩下的8.74萬(wàn)億資金投資到了哪里，報(bào)表沒有披露。其中肯定有相當(dāng)比例，配置了不動(dòng)產(chǎn)。

需要指出的是，保險(xiǎn)業(yè)投資房地產(chǎn)的方式比較寬泛，不僅包括直接購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)，還包括購(gòu)買房企的股票和債券。上文提及的3.18萬(wàn)億股票和10.25萬(wàn)億債券里，也有相當(dāng)一批房地產(chǎn)類投資。

眾所周知，在過(guò)去2年里，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了斷崖式下跌，這給保險(xiǎn)業(yè)帶來(lái)較大壓力。因?yàn)楸ｋU(xiǎn)行業(yè)一直對(duì)房地產(chǎn)有較大投資，其中平安保險(xiǎn)更是眾多大房企的“奶爸”。

高峰期，平安保險(xiǎn)至少參股了20多家房企，是碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)金茂、華夏幸福等的第二大股東。

根據(jù)平安公開披露的信息，2021年末的時(shí)候，其投資組合中不動(dòng)產(chǎn)投資余額為2161.38億元，占比5.5%；到了2022年中期，不動(dòng)產(chǎn)投資占比下降到了5.2%；2022年三季報(bào)的時(shí)候，又進(jìn)一步下降到了4.8%。

這說(shuō)明，在房地產(chǎn)行業(yè)天寒地凍的2022年，平安為代表的險(xiǎn)資逐步降低了不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域投資比例，主要是減少了股權(quán)投資。

這為2023年抄底房地產(chǎn)騰出了空間。

2023年險(xiǎn)資抄底房地產(chǎn)的主要方式，不再是參股房企，而是直接買買買！

原因很簡(jiǎn)單：房子本身更直觀、更可靠，不容易受騙、很難虧成渣渣。

幾百億買股權(quán)，最后完全打水漂的事情，過(guò)去幾年見的太多了，保險(xiǎn)企業(yè)想必也是“一朝被蛇咬，十年怕井繩”。

保險(xiǎn)公司的資金大部分來(lái)自壽險(xiǎn)、個(gè)人養(yǎng)老險(xiǎn)，這些錢都是“長(zhǎng)期的錢”。保險(xiǎn)公司拿到這些錢之后，要應(yīng)對(duì)的最大風(fēng)險(xiǎn)是通脹的長(zhǎng)期侵蝕。

或許有人會(huì)問(wèn)：商辦物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，不難道不是“劣等不動(dòng)產(chǎn)”嗎？你不是常說(shuō)，要優(yōu)先投資住宅，盡量不碰商辦、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)嗎？

的確如此，從投資效率上看，商辦、產(chǎn)業(yè)園區(qū)肯定不如“有顯著人口增量、高級(jí)別城市”核心區(qū)的住宅。

但這主要是對(duì)個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)的。對(duì)于保險(xiǎn)企業(yè)，他們別無(wú)選擇。因?yàn)榇蟪鞘凶≌话阆拗茩C(jī)構(gòu)購(gòu)買，如果保險(xiǎn)企業(yè)在某個(gè)大城市擁有幾千套套住宅，將來(lái)肯定會(huì)成為輿論的靶心。

所以他們只能投資商辦物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這才是“正確”的方向。

這些不動(dòng)產(chǎn)雖然效率不高，但如果選擇正確，跟政府規(guī)劃合拍，還是可以抵御長(zhǎng)期通脹、應(yīng)對(duì)長(zhǎng)期低利率時(shí)代。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)容積率一般較低，產(chǎn)業(yè)用房?jī)r(jià)格便宜。如果長(zhǎng)期持有，又押對(duì)了城市規(guī)劃，將來(lái)一旦舊改，收益一樣盆滿缽滿。

但這需要大資金運(yùn)作、長(zhǎng)期持有，甚至要聯(lián)手當(dāng)?shù)卣?，影響到城市?guī)劃。這里面的商業(yè)邏輯，就不是“散戶”可以理解、可以模仿的了。

另外，這背后還有一個(gè)長(zhǎng)期邏輯：低利率時(shí)代正在到來(lái)。

你還記得中國(guó)上次正式加息是在什么時(shí)候嗎？

恐怕很多人想不起來(lái)了。

事實(shí)上，從2011年7月以來(lái)，中國(guó)就沒有正式加息過(guò)。如果有，也是針對(duì)部分領(lǐng)域的定向加息（比如對(duì)樓市）。

央行有正回購(gòu)（收回流動(dòng)性）和逆回購(gòu)（釋放流動(dòng)性）兩個(gè)方向相反的政策工具，最近這些年你聽說(shuō)過(guò)正回購(gòu)嗎？一直都是在逆回購(gòu)，在放水。

中國(guó)的低利率時(shí)代已經(jīng)到來(lái)了。在這樣的時(shí)代，現(xiàn)金為王只能偶爾“靈光乍現(xiàn)”一下，更多的時(shí)候你需要配置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來(lái)對(duì)抗通脹。

優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)不論對(duì)個(gè)人、家庭還是對(duì)保險(xiǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，都是資產(chǎn)壓艙石，都是必須要配置的。

這就是2023年初，保險(xiǎn)資金開始抄底不動(dòng)產(chǎn)的基本邏輯。

他們連“劣等”的商辦、產(chǎn)業(yè)園都買了，對(duì)于大城市核心區(qū)的住宅你還有什么猶豫的？

關(guān)鍵詞： 不動(dòng)產(chǎn)投資 保險(xiǎn)企業(yè) 保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)