信托項目展期，投資者維權(quán)卻被怒懟。近日，一則信托項目經(jīng)理“發(fā)飆”怒罵投資者的視頻流出，將興業(yè)信托推向了風(fēng)口。究其原因是興業(yè)信托·筑地D015（旭輝杭州新塘）集合資金信托計劃（以下簡稱“興業(yè)信托·筑地D015”）項目出現(xiàn)了兌付問題，投資者維權(quán)所致。1月5日，北京商報記者從興業(yè)信托相關(guān)人士處獲悉，該項目已展期兩年，將于2024年11月20日前償還所有剩余標的的股權(quán)回購價。不過，大多數(shù)投資者對此表示“難以認可”，分析人士認為，興業(yè)信托給出的解決方案并非可選項，目前只能期待交易對手按照展期方案履約，做好后續(xù)投資者兌付工作。

(資料圖)

4.5億項目擬展期兩年

“你們給我不講理試試看！”“旭輝欠你們的錢不是我欠你們的錢”“你們耽誤我的處置工作就拿不到錢”“我忍你們很久了”……近段時間，興業(yè)信托火了，起因是一則項目總經(jīng)理怒懟投資者的視頻被廣為流傳。

在視頻中，這位項目總經(jīng)理反復(fù)提到“旭輝欠錢”4個字眼，究其根本是因為“興業(yè)信托·筑地D015”項目出現(xiàn)了兌付危機。

根據(jù)投資者提供的推介材料，該項目的募集資金規(guī)模為4.5億元，2021年4月發(fā)行，資金用途為：對杭州昌禾商務(wù)信息咨詢有限公司（以下簡稱“SPV公司”）進行股權(quán)投資，SPV公司持有杭州昌安商務(wù)信息咨詢有限公司（以下簡稱“平臺公司”）股權(quán)，進而通過平臺公司持有杭州興塘置業(yè)有限公司股權(quán)并最終投資于浙江省杭州市蕭山區(qū)南秀路與新如路交匯處“濱旭府”項目。

該項目本該在2022年10月20日到期兌付，但興業(yè)信托未依約支付本金及信托收益，已構(gòu)成違約。針對項目兌付處置情況，北京商報記者致電興業(yè)信托方面進行采訪，該公司相關(guān)人士對采訪電話進行轉(zhuǎn)接，但始終未有人接聽。

不過，北京商報記者另從興業(yè)信托客服人員處了解到，目前，該信托計劃已觸發(fā)對賭條款，且信托產(chǎn)品存續(xù)期已經(jīng)滿18個月，興業(yè)信托已按照合同約定要求旭輝集團履行股權(quán)回購義務(wù)，并且已經(jīng)發(fā)送過提前回購?fù)ㄖ?，目前興業(yè)信托也在和旭輝集團協(xié)商退出方案。

“我司已經(jīng)跟相關(guān)主體簽署了協(xié)議，展期期限為兩年，也就是2022年底累計償還不少于3000萬元，2023年底累計償還不少于5000萬元，2024年11月20日前償還所有剩余標的的股權(quán)回購價。”上述客服人員說道。

早已觸發(fā)對賭退出協(xié)議

“興業(yè)信托·筑地D015”項目出現(xiàn)兌付危機早有征兆。興業(yè)信托發(fā)布的《興業(yè)信托·筑地D015（旭輝杭州新塘）集合資金信托計劃2022年第三季度信托資金管理報告》內(nèi)容顯示，彼時，該信托項目就已觸發(fā)對賭條款，興業(yè)信托作為受托人于2022年8月17日向旭輝集團和杭州旭輝置業(yè)有限公司發(fā)送《提前回購?fù)ㄖ?，要求旭輝集團提前對標的股權(quán)進行回購。

興業(yè)信托表示，2022年9月29日該公司基于旭輝集團輿情再次向旭輝集團和杭州旭輝置業(yè)有限公司發(fā)送《提前回購?fù)ㄖ?，要求旭輝集團盡快對標的股權(quán)進行回購。

投資者提供的相關(guān)信息顯示，“興業(yè)信托·筑地D015”對賭退出方式主要有A類和B類，如觸發(fā)A類對賭條件，興業(yè)信托有權(quán)要求杭州旭輝無條件收購信托計劃持有的SPV公司全部股權(quán)，杭州旭輝應(yīng)無條件配合；如觸發(fā)B類對賭條件，杭州旭輝有權(quán)收購興業(yè)信托持有的SPV公司全部股權(quán)。

雖然早已觸發(fā)對賭退出協(xié)議，但時至今日，投資者依舊未得到明確答復(fù)。而在投資者提供的視頻信息中，北京商報記者注意到，上述項目總經(jīng)理表示，“該展期方式已被旭輝集團否定”。

“信托理財經(jīng)理說應(yīng)該一年時間就可以兌付，收益率在7.5%-8.15%之間，最低230萬元起投，目前，這個項目的兌付金額只有2000萬元，我們實在不認可展期方案?！币晃煌顿Y者在接受北京商報記者采訪時說道。

金樂函數(shù)分析師廖鶴凱在接受北京商報記者采訪時分析稱，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)違約近年來屢見不鮮，旭輝集團作為大型房地產(chǎn)公司近年來面臨大面積融資違約的情況，這其中有大環(huán)境的影響導(dǎo)致項目進度顯著放緩，回款也顯著不及預(yù)期，也有其自身沒有控制好融資杠桿的原因。興業(yè)信托這個項目就是其在普通貸款無法滿足日常資金需求的情況下，操作的特殊交易結(jié)構(gòu)項目，通過SPV架構(gòu)介入股權(quán)的模式進一步放大了融資杠桿，雖然可以加速項目進度，但是在市場環(huán)境變化較快的情況下也急劇擴大了風(fēng)險。

存量風(fēng)險項目亟待處置

近年來，受經(jīng)濟下行壓力影響，部分實體企業(yè)經(jīng)營困難的壓力傳導(dǎo)到信托行業(yè)，信托公司業(yè)務(wù)風(fēng)險管理壓力加大，尤其以房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)較為顯著，違約、展期成為常態(tài)。來自用益信托研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，據(jù)公開信息不完全統(tǒng)計，截至2022年12月30日，房地產(chǎn)信托違約項目115個，涉及金額930.25億元。

在風(fēng)險釋放的過程中，監(jiān)管也對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的規(guī)范發(fā)展加強了指導(dǎo)。早在2019年7月，某地銀保監(jiān)局就召集轄內(nèi)部分信托公司董事長、總經(jīng)理高層級“窗口指導(dǎo)”會議。明確表示，對于土地款融資業(yè)務(wù)，不得再新增。對于原已備案、已部分放款的，后續(xù)可能無法投放；對于已備案未投放的、新增未備案的一律不再給予備案和操作。在這之后，監(jiān)管又設(shè)置了房企融資“三道紅線”，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率不得大于70%，要求凈負債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不得小于1倍，控制房地產(chǎn)行業(yè)的有息債務(wù)增長。

在一系列強監(jiān)管之下，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)占比已保持在較低水平，來自中國信托業(yè)協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2022年三季度末，投向房地產(chǎn)的資金信托規(guī)模為1.28萬億元，同比下降0.67萬億元，降幅34.2%。

未來支持高周轉(zhuǎn)、高杠桿的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)不會再大量出現(xiàn)，如何在嚴格落實資管產(chǎn)品監(jiān)管要求、做好風(fēng)險防控的基礎(chǔ)上，按市場化、法治化原則支持房地產(chǎn)企業(yè)和項目的合理融資需求才是信托公司需要關(guān)注的重點。

用益信托研究院研究員喻智指出，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)違約多發(fā)的主要原因仍是房地產(chǎn)市場不景氣、房企資金鏈緊張。2022年四季度，監(jiān)管層對房地產(chǎn)行業(yè)的扶持刺激政策密集出臺，2023年房企的困境會有所緩解，項目風(fēng)險得到一定程度的緩釋。但2023年房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)總體還是不太樂觀，因為房地產(chǎn)市場信心需要時間恢復(fù)，存量房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險項目也需要處置，預(yù)計2023年房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)主要仍在房企紓困、保交樓、風(fēng)險處置等方面，在保障房租賃融資和REITs等創(chuàng)新業(yè)務(wù)存在一定的機會。

“房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模在2017年中央定調(diào)房住不炒之后已經(jīng)在多重政策限制下不斷收縮。未來房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)還會繼續(xù)收縮一段時間，預(yù)計明年年中后房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展會趨穩(wěn)，預(yù)計未來三年觸底后會進入穩(wěn)定發(fā)展階段?！绷晰Q凱進一步指出，目前，房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品需要關(guān)注的潛在風(fēng)險包括：交易標的所處區(qū)域、交易標的的交易對手的流動性情況和再融資的能力、項目本身再融資的可能、項目本身業(yè)態(tài)構(gòu)成和回款周期。本輪風(fēng)險出清后，未來地產(chǎn)公司集中度預(yù)計會大幅提升，市場預(yù)期改變“房住不炒”政策目標達成，房地產(chǎn)完成公用事業(yè)化，高回報率時代終結(jié)，房地產(chǎn)收益率將趨近于社會資本平均回報率水平。

北京商報記者 宋亦桐

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)信托 北京商報 置業(yè)有限公司