近年來，全國各地的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)不少商鋪投資失敗的案例，如項(xiàng)目爛尾、開發(fā)商攜款潛逃、承諾收益無法兌現(xiàn)等現(xiàn)象多有出現(xiàn)。而在這些失敗的案例中不難發(fā)現(xiàn)，商鋪以低投入高回報(bào)，購鋪后承諾包租、返本銷售、諸如此類銷售噱頭為主，開發(fā)商推出的這些看似“一勞永逸”的營銷宣傳或許不是“餡餅”而是“陷阱”。

調(diào)查：房產(chǎn)項(xiàng)目無證預(yù)售、售后包租返祖

在近日，有群眾反映位于內(nèi)鄉(xiāng)縣郵政廣場附近的鑫源國際廣場的商鋪項(xiàng)目也打出了包租5年，坐等收益的廣告來吸引購房者，并且該項(xiàng)目在未拿到商品房預(yù)售許可證這個(gè)“收費(fèi)憑證”的情況下已開始收取定金及首付款。

在本網(wǎng)調(diào)查采訪過程中，置業(yè)顧問介紹道：商鋪購買后前5年需和開發(fā)商簽訂一個(gè)5年的包租返租合同，簽訂合同之后就意味著5年之內(nèi)業(yè)主沒有使用權(quán)，但開發(fā)商會按照每年總房款8%的比例進(jìn)行返租，可以保障收益。

當(dāng)問及商鋪項(xiàng)目是否有商品房預(yù)售許可證時(shí)，營銷人員坦承稱：商鋪這一塊還未拿到，手續(xù)還在辦理過程中，公司曾開會說預(yù)計(jì)10月份能拿到，但現(xiàn)在已經(jīng)11月了，還未拿到。因?yàn)轹卧磭H廣場的商鋪面積方面在內(nèi)鄉(xiāng)縣算是第一家分割式商鋪，手續(xù)上會有些繁瑣。關(guān)于返租這塊的情況，需待到按揭手續(xù)完善之后才簽訂，若是按揭手續(xù)沒有完成，對返租也是會有影響的。而辦理按揭手續(xù)的前提就是需要拿到預(yù)售證，所以現(xiàn)在開發(fā)公司也是一直在等預(yù)售證的下發(fā)，但現(xiàn)階段暫也無法確定拿到商品房預(yù)售許可證的具體時(shí)間。

傷民：包租返租暗藏諸多風(fēng)險(xiǎn)

關(guān)于包租返租，相信近年來老百姓也時(shí)常聽聞，但為何這樣一種早已明令禁止的房地產(chǎn)銷售行為在市場上屢見不鮮呢?歸根結(jié)底，還是因?yàn)檫@種營銷方式對開發(fā)商而言是具有諸多“好處”的，最直接的一點(diǎn)，就是可以回籠資金，轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。

開發(fā)商方面作出的售后返租多為售后收益，所以即便是有回報(bào)也是以后的事情。一旦日后市場經(jīng)營不善發(fā)生糾紛，將難以保證投資者的權(quán)益。而開發(fā)商方面在售出商鋪之后早已資金回籠到位，并不會承受很大的損失。

而大部分包租返租還伴隨著無證預(yù)售的情況，鑫源國際廣場就是如此。一般情況下，沒有預(yù)售許可證就代表著距離簽訂正式商品房購買合同還有一段時(shí)間，返租收益也將隨著預(yù)售證等手續(xù)問題的推遲而延遲。而在開發(fā)商辦理預(yù)售許可證再到簽訂購房協(xié)議直至正式返租這個(gè)“漫長”的過程中，不同開發(fā)商不同商業(yè)項(xiàng)目收取的多達(dá)上億少則數(shù)百萬的定金和首付款將成為開發(fā)商的變相“無息貸款”。甚至有些開發(fā)商會將這些“無息貸款”挪作其他項(xiàng)目使用，一旦項(xiàng)目某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，將可能導(dǎo)致資金鏈斷裂。

政策：包租返租早已明令禁止

基于以上種種暗藏的風(fēng)險(xiǎn)，1996年，工商局發(fā)布的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫定規(guī)定》第十六條規(guī)定：房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾，2001年，建設(shè)部頒布的《商品房預(yù)售管理辦法》也明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;最高法院《關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》也曾明確，不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的，應(yīng)以“非法吸收公眾存款罪”定罪處罰。

提醒：商鋪投資 定要慎重

銷售企業(yè)打出的低投入高回報(bào)，無需消費(fèi)者直接管理、方便省心的宣傳，但其中風(fēng)險(xiǎn)可控性比較差。購房者投資此類房產(chǎn)項(xiàng)目簽訂協(xié)議時(shí)，一定要詳細(xì)閱讀有關(guān)條款，尤其是違約責(zé)任條款，切不可盲目投資。

就內(nèi)鄉(xiāng)縣鑫源國際廣場項(xiàng)目中出現(xiàn)無證預(yù)售、包租返租等諸多問題，本網(wǎng)將持續(xù)予以關(guān)注。

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