中信建投研報(bào)指出，近日住建部等三部委發(fā)文推動“認(rèn)房不認(rèn)貸”，納入一城一策工具箱；財(cái)政部等三部委推動換房退個(gè)稅政策延期；嘉興全面取消限購限貸政策，有望成為各地政策調(diào)整風(fēng)向標(biāo)。7月24日政治局會議定調(diào)適時(shí)調(diào)整優(yōu)化地產(chǎn)政策、因城施策用好政策工具箱以來，行業(yè)積極變化持續(xù)，政策以改善性需求為突破口，持續(xù)支持購房需求釋放。近期新房及二手房成交出現(xiàn)改善，政策作用顯現(xiàn)，各地尤其是一二線城市的銷售改善有望持續(xù)，利好重點(diǎn)布局于高能級城市的房企。

全文如下

中信建投 | 地產(chǎn)行業(yè)三個(gè)積極變化，以改善性需求為突破口

核心觀點(diǎn)

(資料圖)

近日住建部等三部委發(fā)文推動“認(rèn)房不認(rèn)貸”，納入一城一策工具箱；財(cái)政部等三部委推動換房退個(gè)稅政策延期；嘉興全面取消限購限貸政策，有望成為各地政策調(diào)整風(fēng)向標(biāo)。7月24日政治局會議定調(diào)適時(shí)調(diào)整優(yōu)化地產(chǎn)政策、因城施策用好政策工具箱以來，行業(yè)積極變化持續(xù)，政策以改善性需求為突破口，持續(xù)支持購房需求釋放。近期新房及二手房成交出現(xiàn)改善，政策作用顯現(xiàn)，各地尤其是一二線城市的銷售改善有望持續(xù)，利好重點(diǎn)布局于高能級城市的房企。

事件

近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施；財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》；嘉興市發(fā)布21條樓市新政，全面取消限購限售政策。

簡評

三部委發(fā)文推動“認(rèn)房不認(rèn)貸”，納入一城一策工具箱。近日住建部等三部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，“認(rèn)房不認(rèn)貸”納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。目前，大部分城市的首套房首付比例較二套房低10個(gè)百分點(diǎn)及以上，首套房貸款利率較二套房低80bp及以上。政策引導(dǎo)各地放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行“賣一買一”動作的購房者可享受首套房信貸政策，有望進(jìn)一步促進(jìn)改善性需求釋放。

換房退個(gè)稅政策延期，改善性需求獲持續(xù)支持。2022年9月底，財(cái)政部與稅務(wù)總局發(fā)文推行換房退個(gè)稅政策，對在一年內(nèi)進(jìn)行“賣一買一”的購房者，其出售房屋已繳納的個(gè)人所得稅可獲退稅。近日，財(cái)政部等三部委發(fā)文對上述政策進(jìn)行延期，有效期從原來的2023年年底延期至2025年年底。對于出售房屋應(yīng)繳的個(gè)人所得稅，在未獲稅收優(yōu)惠的情況下，各地一般征收房屋成交總價(jià)的2%或出售利潤的20%，此次換房退個(gè)稅政策延期，將繼續(xù)減輕購房者在換房過程中的資金壓力，支持改善性需求釋放。

嘉興全面取消限購限售，有望成為各地政策調(diào)整風(fēng)向標(biāo)。8月25日嘉興市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的措施》，從地產(chǎn)供給端和需求端出臺21條新舉措，其中包括明確取消限購限售政策。自7月24日政治局會議提及適時(shí)調(diào)整優(yōu)化地產(chǎn)政策、因城施策用好政策工具箱以來，已有多個(gè)二線城市落地政策優(yōu)化，本次嘉興成為首個(gè)明確取消限購限售政策的二線城市，限制性政策得到全面放松，有望為市場注入較強(qiáng)信心；同時(shí)，此次嘉興的政策放松具有重要的風(fēng)向標(biāo)作用，有望引導(dǎo)其他城市在政策優(yōu)化上做出跟進(jìn)、加大政策放松的力度。

風(fēng)險(xiǎn)提示

房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要在于銷售、結(jié)轉(zhuǎn)及房企信用修復(fù)可能不及預(yù)期：1、銷售不及預(yù)期：地產(chǎn)市場銷售目前仍處筑底階段，未來有繼續(xù)下行或恢復(fù)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；2、結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期：銷售疲弱導(dǎo)致房企銷售回款較差，資金來源較緊張，項(xiàng)目的施工進(jìn)度可能受到影響，或?qū)е陆Y(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期；3、房企信用修復(fù)不及預(yù)期：部分高杠桿的房企出險(xiǎn)可能性仍存，導(dǎo)致行業(yè)整體信用修復(fù)進(jìn)度緩慢，影響房企公開市場債務(wù)的融資規(guī)模與融資成本，進(jìn)而導(dǎo)致行業(yè)竣工及現(xiàn)金流壓力加劇。

關(guān)鍵詞：