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【天天新視野】國泰君安證券:地產(chǎn)總量數(shù)據(jù)持續(xù)修復(fù) 看好二線央國企

2022-09-20 08:01:23  來源:國泰君安證券研究


【資料圖】

地產(chǎn)總量數(shù)據(jù)持續(xù)修復(fù),在基數(shù)效應(yīng)下,銷量數(shù)據(jù)有所改善,但不算明顯,預(yù)計(jì)4季度增速將修復(fù)至-5%左右。8月單月銷售金額和面積分別同比下降20%和23%,較7月有所修復(fù),考慮去年同期基數(shù)效應(yīng),整體修復(fù)仍然緩慢,我們曾在8月的百強(qiáng)房企銷售數(shù)據(jù)點(diǎn)評中提到《央企轉(zhuǎn)正》,可以看到整體市場仍然是偏弱的格局。隨著基數(shù)效應(yīng)將逐步提高,預(yù)計(jì)4季度增速將恢復(fù)至-5%左右,若沒有房企融資端政策出臺,預(yù)計(jì)4季度樓市在銷售數(shù)據(jù)層面會略低于市場的普遍預(yù)期,即單季度能夠看到銷售同比正增長。

亮點(diǎn)數(shù)據(jù)在竣工,大幅度修復(fù)至-2%,考慮去年同期并沒有低基數(shù),因此竣工改善非常明顯,預(yù)計(jì)4季度將回到正增長,并持續(xù)較長時(shí)間。8月竣工同環(huán)比均大幅度改善,遠(yuǎn)超預(yù)期,恢復(fù)至去年同期水平,而去年同期為歷史上各年份的8月單月最高點(diǎn),因此當(dāng)前的竣工情況已經(jīng)接近正常水平。我們在上一篇報(bào)告提到,2022年前7月份的竣工情況已經(jīng)回到了2011年同期水平,而2011年的銷售水平遠(yuǎn)低于當(dāng)前,因此,即便考慮未來銷售中樞下移,當(dāng)前竣工也遠(yuǎn)低于銷售規(guī)模,也即,竣工將長時(shí)間處于上行周期。同時(shí),我們預(yù)計(jì),2022年4季度竣工單季度就會重新回到同比正增長。

上游開工情況仍然低迷,拉低了地產(chǎn)投資,數(shù)據(jù)進(jìn)一步探底,考慮到目前的在手土儲較多、新拿地較少、去化較弱,預(yù)計(jì)上游數(shù)據(jù)仍將保持低位。新開工面積同比-46%,較7月進(jìn)一步下滑,并帶動地產(chǎn)投資進(jìn)一步下降至-14%,由于目前房企在手土儲去化依然較慢,且總量仍然較多,因此新拿地的動力仍將不足,存量去化是當(dāng)前的主旋律,這會導(dǎo)致新開工面積保持低位。同時(shí),2021年拿地貢獻(xiàn)的地產(chǎn)投資達(dá)到了3成,2022年拿地大幅度回落,也導(dǎo)致了地產(chǎn)投資持續(xù)下降。

上游弱、下游強(qiáng)的格局預(yù)計(jì)在未來2年時(shí)間當(dāng)中均將維持,而銷售市場的好轉(zhuǎn)仍然取決于房企的信用能力是否有所恢復(fù),仍然看好二線央國企。目前房企在手土儲仍然較多,可去化年限預(yù)計(jì)超過3年,因此新拿地和新開工動力將長期維持低位,而下游竣工鏈將逐步改善,預(yù)計(jì)2023年將迎來地產(chǎn)投資和竣工的同步增長。我們繼續(xù)推薦二線央國企,受益中交地產(chǎn)、建發(fā)股份,同時(shí),結(jié)構(gòu)性資產(chǎn)荒已經(jīng)出現(xiàn),推薦金融街、中新集團(tuán)等,受益中國國貿(mào),并持續(xù)推薦一線央國企,如保利發(fā)展、招商蛇口、萬科A等。

風(fēng)險(xiǎn)提示:政府重新放開前融、再走土地金融模式。

關(guān)鍵詞: 去年同期 保持低位 銷售數(shù)據(jù)

  
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