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中金公司研報認為，自去年末以來盡管二手房成交量有所恢復，但房價持續(xù)下行、累計跌幅已達8%，疊加領(lǐng)先供需指標仍偏弱、近期局地疫情反彈等因素，預計存量房市場景氣度修復或仍須一定時間，新房市場受房企信用問題拖累所須時間更長。當前各地支持購房需求和“保交樓”政策持續(xù)加碼，其目的均在于提高基本面修復速度，預計在這一過程中財務穩(wěn)健、土儲優(yōu)質(zhì)、拿地積極的均好型房企受益最大。

全文如下

中金：8月存量房成交量、價均降，租金轉(zhuǎn)跌

本輪周期房價自峰值累計下行約8%，8月存量房成交量、價均邊際下行。價格層面，8月中金同質(zhì)性二手住宅成交價格指數(shù)環(huán)比仍跌0.9%(7月-0.8%)，同時成交議價空間維持在3.43%的相對高位(7月3.46%)，價格整體延續(xù)下行趨勢。自2021年6月峰值點后房價累計跌幅為8.2%，其中超高/高能級城市和中低能級城市分別累計下降7.2%和10.4%[1]。數(shù)量層面，8月二手房成交量指數(shù)環(huán)比下降14%，但由于去年同期基數(shù)顯著走低同比轉(zhuǎn)增約一成，如以2019和2020年同期平均水平為基數(shù)則8月降幅約為-5%(7月+13%)。

8月存量房市場供需領(lǐng)先指標均仍偏弱，疫情散發(fā)或增加短期不確定性。需求側(cè)，8月重點城市掛牌房源關(guān)注度環(huán)比仍跌1.3%(7月-1.3%)，同比跌幅接近一成，潛在購房需求依舊偏弱；供給側(cè)，8月中金同質(zhì)性二手住宅掛牌價格指數(shù)環(huán)比下降0.7%(7月-0.6%)，存量掛牌房源調(diào)價幅度邊際繼續(xù)走弱5BP至-2.67%，售房者價格預期延續(xù)下行趨勢?；诠┬鑳蓚?cè)指標構(gòu)建的8月領(lǐng)先景氣指數(shù)環(huán)比仍降0.08%(7月-0.09%)。盡管二手房成交量自去年4季度以來已略有恢復，但我們預計整體存量房市場景氣度(尤其是價格層面)的修復仍須一定時間，尤其是考慮到近期多地疫情散發(fā)可能帶來的干擾。

8月住宅掛牌租金環(huán)比轉(zhuǎn)跌，監(jiān)測以來租售比上行明顯。8月中金同質(zhì)性掛牌租金指數(shù)環(huán)比轉(zhuǎn)跌0.3%，同比跌幅因基數(shù)原因走闊至-2.4%(7月-1.7%)；同時由于掛牌售價下跌較快，平均租售比邊際上行至1.99%，較2021年5月首次觀測以來累計上行9BP.8月平均待租周期為2.31個月，與上月基本持平。

自去年末以來盡管二手房成交量有所恢復，但房價持續(xù)下行、累計跌幅已達8%，疊加領(lǐng)先供需指標仍偏弱、近期局地疫情反彈等因素，我們預計存量房市場景氣度修復或仍須一定時間，新房市場受房企信用問題拖累所須時間更長。當前各地支持購房需求和“保交樓”政策持續(xù)加碼，其目的均在于提高基本面修復速度，我們預計在這一過程中財務穩(wěn)健、土儲優(yōu)質(zhì)、拿地積極的均好型房企受益最大。

風險

政策變化或基本面修復不及預期；房企信用端加速惡化；疫情影響超預期。

關(guān)鍵詞： 有所恢復 下行趨勢 重點城市