【資料圖】

中信建投研報認為，房地產政策趨勢向好不變，銷售有望逐步復蘇，房企利潤率逐步觸底，但分化局面難以改變，個股選擇仍是行業(yè)投資的重中之重。我們看好三高房企：高業(yè)績、高有息負債增長以及高拿地強度的房企，這些房企有望在后續(xù)市場復蘇及信用修復過程中明顯受益。推薦A股：保利發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)股份、濱江集團、華發(fā)股份、金地集團、萬科A；港股：中國海外發(fā)展、華潤置地、龍湖集團、建發(fā)國際集團、越秀地產、綠城中國、中國金茂。另外，我們看好有能力參與不良項目處置的代建公司綠城管理控股。

全文如下

中信建投 | 寒夜將盡，曙光不遠 ——房地產行業(yè)2022年中報綜述

受疫情及行業(yè)下行影響，房企業(yè)績與利潤率下滑。跟據我們對A/H兩地214家上市房地產公司的統(tǒng)計，2022年上半年實現營收21810億元，同比下滑12.6%，實現歸母凈利潤576億元，同比下滑69.5%，主要由于疫情原因影響結算進度，以及行業(yè)下行計提減值影響。214家樣本房企中，盈利且正增長的房企僅有44家，比去年同期減少74家，其中A股27家，H股17家。利潤率方面，214家上市房企實現毛利率19.9%，比去年同期下滑4.2個百分點，實現凈利率3.5%，比去年同期下滑6.4個百分點，此外，H股房企過去相較于A股房企的盈利能力優(yōu)勢不再存在。

盈利能力和業(yè)績穩(wěn)健性角度，央國企尤其是央企相對民企優(yōu)勢明顯。2022年上半年，央企、地方國企、民企營業(yè)收入分別為5819、4475、11516億元，央企同比增長17.7%，地方國企與民企分別同比下滑18.2%、20.8%，歸母凈利潤分別為493、172、-89億元，同比下滑21.1%、48.1%、109.6%，央企在業(yè)績增速與成長性方面保持了相對優(yōu)勢，民企業(yè)績下滑嚴重。央國企有相對較強的盈利能力，央企、地方國企、民企分別實現毛利率23.3%、19.6%、18.2%，比去年同期下滑5.4、0.7、5.7個百分點，央企能力能力最強，地方國企盈利能力較為穩(wěn)定，而民企盈利能力下滑較為嚴重。

頭部房企拿地分化，融資成本現整體改善。目前房企對投資保持謹慎態(tài)度，但分化明顯，未出險的頭部民營房企拿地強度普遍在20%以下，而諸如建發(fā)股份、濱江集團、招商蛇口等央國企和高信用民企抓住市場窗口期，在高能級城市加大拿地力度，拿地強度達到50%以上。融資方面，TOP20房企融資成本整體改善，融資成本前三低的是中海發(fā)展、中國金茂、華潤置地，分比為3.44%、3.76%、3.78%。

投資建議：我們認為，房地產政策趨勢向好不變，銷售有望逐步復蘇，房企利潤率逐步觸底，但分化局面難以改變，個股選擇仍是行業(yè)投資的重中之重。我們看好三高房企：高業(yè)績、高有息負債增長以及高拿地強度的房企，這些房企有望在后續(xù)市場復蘇及信用修復過程中明顯受益。推薦A股：保利發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)股份、濱江集團、華發(fā)股份、金地集團、萬科A；港股：中國海外發(fā)展、華潤置地、龍湖集團、建發(fā)國際集團、越秀地產、綠城中國、中國金茂。另外，我們看好有能力參與不良項目處置的代建公司綠城管理控股。

關鍵詞： 盈利能力 比去年同期 融資成本