居民“地產(chǎn)情結(jié)”減弱的信號(hào)之一：提前還款

觀察指標(biāo)：個(gè)人住房抵押貸款支持證券(RMBS)的早償率。

(資料圖片僅供參考)

指標(biāo)解釋：RMBS是以個(gè)人住房抵押貸款作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品。早償率指標(biāo)是指“在個(gè)人住房抵押貸款中，債務(wù)人提前償付債務(wù)的金額占資產(chǎn)池未償本金余額的占比”。

指標(biāo)的情況：今年以來，RMBS的早償率明顯上升。2021年12月RMBS的早償率為8.83%，截止今年7月，RMBS的早償率為12.53%，上升3.7%。

早償率上升的原因？通常情境下，居民提前還款的意愿和房地產(chǎn)周期的起落表現(xiàn)一致。究其原因，當(dāng)房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較為強(qiáng)勁時(shí)，房屋的交易頻率自然有所增加，此時(shí)借款人或存在置換購房或者投資購房的需求。由于我國部分城市長期實(shí)行限貸政策，因此借款人通常會(huì)先將前期的貸款予以償還，之后再重新借入新的貸款。數(shù)據(jù)表明，2014年~2021年期間，RMBS的早償率和商品房銷售同比的趨勢基本一致。

今年特殊之處在于：居民提前還款意愿上行是在商品房銷售同比明顯回落的期間。這背后或有三方面的原因，原因之一是手頭資金的投資收益難以超過房貸利率；原因之二是居民購房收益持續(xù)回落，買房收益率跑不過買理財(cái)。原因之三是對(duì)就業(yè)前景缺乏信心，對(duì)未來的預(yù)期呈現(xiàn)不確定性，因此居民普遍性的償還債務(wù)而非增加購房貸款。我們前期報(bào)告《當(dāng)買房跑不過買理財(cái)，15bpLPR夠嗎？2022.05.20》對(duì)此已有論述。

居民“地產(chǎn)情結(jié)”減弱的信號(hào)之二：少借房貸

觀察指標(biāo)：個(gè)人住房貸款。

指標(biāo)的情況：今年個(gè)人住房貸款回落較為明顯。根據(jù)央行最新公布的數(shù)據(jù)，2022年一季度，個(gè)人住房貸款新增5000億，去年同期新增1.3萬億；2022年二季度，個(gè)人住房貸款新增僅600億，去年同期新增9000億。

今年特殊之處：疫情以來，居民中長期貸款中住房貸款的比重每年都在下滑，今年回落的趨勢尤為明顯。我們假設(shè)個(gè)人住房貸款均為居民中長期貸款的話，2014年到2019年，個(gè)人住房貸款占居民中長期貸款比重均值為81%，2020年均值降為72%，2021年均值降為63%，2022年降為34%。結(jié)合當(dāng)下房地產(chǎn)銷售的持續(xù)疲弱來看，當(dāng)下居民借貸中長期資金的目的與房地產(chǎn)的相關(guān)性或在快速降低。

居民“地產(chǎn)情結(jié)”減弱的信號(hào)之三：購房意愿回落

觀察指標(biāo)：定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款。

指標(biāo)解釋：簡單而言，定金及預(yù)收款大致衡量了居民購買商品房的首付款。而個(gè)人按揭貸款則是衡量了居民購房的貸款。

指標(biāo)的情況：今年定金及預(yù)收款的累計(jì)同比(7月最新讀數(shù)-37.1%)為2022年以前的最低值(次低值是2006年的-24.5%)；個(gè)人按揭貸款的累計(jì)同比(-25.2%)基本接近有數(shù)據(jù)以來的最低值。

歷史情況：2007年以來的房地產(chǎn)回落周期中，個(gè)人按揭貸款同比的回落速度通?？煊诙ń鹜鹊幕芈渌俣?，即便是2015年前期高庫存情景下的極為悲觀的房地產(chǎn)市場，個(gè)人按揭貸款同比的回落速度也與定金同比的回落速度基本持平。這意味著在過去幾輪周期當(dāng)中，每一輪房地產(chǎn)銷售回落的原因是金融政策收緊限制居民的借貸能力，而居民主觀購房意愿下降實(shí)際上相對(duì)較為緩和。

本輪的特殊之處：本輪定金同比的回落速度較個(gè)人按揭貸款同比的回落速度明顯更快。從這一視角觀察，本輪居民購房的主觀購房意愿回落或更為明顯。

風(fēng)險(xiǎn)提示：RMBS數(shù)據(jù)涵蓋的房貸體量占整體房貸的比例不高，RMBS數(shù)據(jù)本身或不具備代表性。

關(guān)鍵詞： 個(gè)人住房貸款 按揭貸款 個(gè)人住房抵押貸款