【資料圖】

政策面友好，地產(chǎn)逐步筑底回暖，物管迎來(lái)估值修復(fù)

1)我們前期提出，物管政策面、基本面以及發(fā)展前景向好趨勢(shì)均沒(méi)有出現(xiàn)變化；隨著后續(xù)地產(chǎn)信用問(wèn)題的厘清、個(gè)別公司風(fēng)險(xiǎn)事件的有序處理、以及港股市場(chǎng)整體價(jià)值逐步體現(xiàn)，物管板塊的整體估值有望修復(fù)。詳見(jiàn)20220524《三產(chǎn)就業(yè)人數(shù)近半，物管開(kāi)啟獨(dú)立發(fā)展——房地產(chǎn)行業(yè)(物業(yè)服務(wù))2022年中期投資策略》。

2)地產(chǎn)行業(yè)方面，近期廊坊官宣取消限購(gòu)限售，保障居民合理購(gòu)房需求，需求側(cè)寬松信號(hào)加強(qiáng)，或向周邊環(huán)京及高能級(jí)城市傳導(dǎo)政策進(jìn)一步寬松預(yù)期，修復(fù)市場(chǎng)悲觀情緒；供給側(cè)房企融資傳遞破冰信號(hào)，債券發(fā)行邊際回暖，7月房企境內(nèi)外單月合計(jì)發(fā)債1017億元，環(huán)比+80.6%，同比+3.3%；地方政府及金融機(jī)構(gòu)合作，以“地產(chǎn)紓困基金”等方式助力房企紓困，地產(chǎn)逐步筑底回暖，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)緩釋。

3)物管政策面持續(xù)友好。國(guó)家層面，8月8日，國(guó)家發(fā)改委等部門印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)服務(wù)業(yè)領(lǐng)域困難行業(yè)恢復(fù)發(fā)展的若干政策》，延續(xù)服務(wù)業(yè)增值稅加計(jì)抵減政策，2022年對(duì)生產(chǎn)、生活性服務(wù)業(yè)納稅人當(dāng)期可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額繼續(xù)分別按10%和15%加計(jì)抵減應(yīng)納稅額。國(guó)家延續(xù)扶持政策，有利于物業(yè)企業(yè)減輕增值稅稅負(fù)壓力。地方層面，8月9日，深圳提出按照在管項(xiàng)目總建筑面積1元/m2的標(biāo)準(zhǔn)，向積極配合街道、社區(qū)開(kāi)展聯(lián)防聯(lián)控工作的物業(yè)企業(yè)發(fā)放相關(guān)疫情防控補(bǔ)貼。7月18日，北京提出推廣“勁松模式”和“首開(kāi)經(jīng)驗(yàn)”，鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)參與舊改，充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)前置作用，加速推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作。住建部摸排顯示，“十四五”需完成的老舊小區(qū)改造建筑面積約40億平，舊改給物管帶來(lái)較大存量拓展空間。

4)我們認(rèn)為，各級(jí)政府持續(xù)出臺(tái)友好政策，物管行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)向好；地產(chǎn)供需兩側(cè)傳遞回暖信號(hào)，市場(chǎng)悲觀情緒有望修復(fù)；“保交樓”方案逐步落地，部分民營(yíng)地產(chǎn)公司紓困在望，龍頭民營(yíng)物管公司有望迎來(lái)估值修復(fù)。

風(fēng)險(xiǎn)分析：人工成本快速提升風(fēng)險(xiǎn)，第三方外拓競(jìng)爭(zhēng)加劇風(fēng)險(xiǎn)，增值服務(wù)拓展風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)聯(lián)方依賴風(fēng)險(xiǎn)，外包業(yè)務(wù)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞： 老舊小區(qū) 物業(yè)服務(wù) 光大證券