繼2022年8月后，房地產(chǎn)市場再次迎來降息。

6月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布了新一期貸款市場報價利率（LPR），其中1年期LPR為3.55%，較上月的3.65%下降10個基點；5年期以上LPR為4.2%，上月為4.3%，同樣下降了10個基點。

業(yè)內(nèi)人士對此次LPR下調(diào)并不意外。

(資料圖片僅供參考)

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《國際金融報》記者，6月15日央行超額續(xù)作MLF利率，并將該利率下調(diào)10個基點，LPR跟隨下調(diào)在情理之中，這也是2022年8月以來LPR再次下調(diào)，“10個基點的降息幅度相對較大，目的非常明確，刺激實體經(jīng)濟(jì)需求，穩(wěn)定增長動力”。

于房地產(chǎn)市場而言，5年期以上LPR下調(diào)有利于降低購房者的置業(yè)成本。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士推算，若以商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計算，LPR調(diào)整前月供約4948.71元，降低后為4890.17元，降低了58.54元/月，累計30年月供減少2.1萬元。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出，伴隨著5年期以上LPR下調(diào)，當(dāng)前購買首套和二套房房貸利率下限分別降至4.0%（5年期以上LPR-20個基點）、4.8%（5年期以上LPR+60個基點），已降至歷史低位，“是2019年房貸利率換錨5年期以上LPR以來最低水平”。

李宇嘉預(yù)計，新一輪“降息周期”到來，后續(xù)或還會下降。他稱降息最大的效應(yīng)就是降低月供成本。從去年以來5年期LPR下降的效應(yīng)來看，降息對帶動商品房銷售有一定作用，但由于居民對收入和就業(yè)的預(yù)期偏謹(jǐn)慎，預(yù)防性儲蓄需求增加，而以新市民為主體的剛需、以新中產(chǎn)為主體的改善型需求，在按揭首付和月供上的壓力比較大，降息對促進(jìn)商品房市場企穩(wěn)的作用有限，每月月供節(jié)約幾十元、上百元解決不了支付首付和可持續(xù)支付月供的壓力。不過，從居民存款收益的角度看，預(yù)計此次降息以后，提前還貸的趨勢還會延續(xù)下去。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)也稱，雖然月供降幅有限，但此次LPR利率下調(diào)對房地產(chǎn)行業(yè)的影響更多在于預(yù)期。他說目前房地產(chǎn)行業(yè)最核心的問題在于信心不足，LPR利率經(jīng)歷10個月后再次下調(diào)，表明央行對于購房者需求支持力度的加碼，意味著相關(guān)決策層對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策導(dǎo)向以及具體措施的落實。

不過其預(yù)判，全國層面大范圍的救市可能性不高，尤其是一線城市取消限購等政策基本沒有可能，更多救市會出現(xiàn)在二三四線城市，也是從因城施策、穩(wěn)定當(dāng)?shù)貥鞘械慕嵌葋砝斫狻?/p>樓市低迷

今年以來，房地產(chǎn)市場整體情況依舊低迷。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年5月，百強(qiáng)房企實現(xiàn)銷售操盤金額4853.6億元，環(huán)比降低14.3%，為近年來5月單月業(yè)績環(huán)比4月首度下滑，但在低基數(shù)效應(yīng)下，同比仍增長6.7%；前5個月，百強(qiáng)房企實現(xiàn)銷售操盤金額25352.8億元，同比增長9.1%、增幅較上月回落。

該機(jī)構(gòu)指出，2023年以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)雖有一定修復(fù)預(yù)期，但受到供給、需求兩端制約，市場熱度延續(xù)平淡。五一小長假期間，房企推盤積極性普遍不高，且目前市場整體購買力仍處在歷史相對低位，5月成交不及近年同期，僅略高于去年5月。

進(jìn)入6月份后，市場銷售下行壓力進(jìn)一步加大。根據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)，6月1日-19日，30個核心城市日均成交套數(shù)為3084套，較5月份日均成交規(guī)模下降18.65%，大部分四五線城市情況則更為嚴(yán)峻。

成交量下行的影響傳導(dǎo)至房價。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年5月，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月的上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.4%。其中上海降幅最大，環(huán)比下降0.8%；而北京則是今年以來首次環(huán)比下降，降幅為0.6%；廣州和深圳的降幅略低，分別為0.2%和0.1%。

“四大一線城市二手房價格齊跌，這在以往年份極為罕見，凸顯了房價下行的壓力?！彼渭t衛(wèi)感嘆道。

開發(fā)商的投資開工意愿也在持續(xù)下降。今年前5個月，房地產(chǎn)投資累計同比下降7.2%，降幅較上月擴(kuò)大1個百分點；5月單月同比下降21.5%，較上月擴(kuò)大5.3個百分點。這些數(shù)據(jù)說明房企供給端擴(kuò)張能力偏弱，提振房地產(chǎn)市場的動力不足。

這一大環(huán)境下，多地樓市政策正在持續(xù)優(yōu)化。

今年3月，黑龍江省哈爾濱市取消了實施近四年的區(qū)域“限售”政策，成為今年首個取消限售的二線省會城市；6月，福建省福清市出臺了包括取消二手房交易“產(chǎn)證滿2年限售”等在內(nèi)的一系列利好樓市的政策，標(biāo)志著該市自2017年開始實行的兩年限售政策正式落幕。

自去年以來，多城對限售政策進(jìn)行了松綁，但是宣布全面取消限售的城市其實并不多。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，截至目前，包括鄭州、青島、蘇州、金華、南京、常州、東莞、西安等超過20城放松了限售政策，但取消限售的城市僅有哈爾濱、常州、廊坊、衢州等少數(shù)幾個城市，且以三四線城市為主。

在諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄看來，出臺多年的五限政策正在逐步松綁，預(yù)計后續(xù)一些基本面偏弱、市場情緒低迷的城市將會跟進(jìn)，同時一二線重點城市仍將以局部優(yōu)化的方式逐步松綁。

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