《港灣商業(yè)觀察》王心怡

再度遞表的魔方生活服務(wù)集團(tuán)有限公司（簡稱“魔方生活”），更新的2022年業(yè)績相較于2021年，似乎少了些“驚喜”。

(資料圖)

01

虧損加劇，出租率下滑

魔方生活國內(nèi)運(yùn)營主體為魔方（中國）投資有限公司。2021年，魔方生活實(shí)現(xiàn)了14.71億元，相較2020年的9.49億元增長了55%。盈利方面也扭轉(zhuǎn)了2020年2.3億元的凈虧損，錄得了3.02億元的凈利潤。而到了2022年，公司的營收增長16.5%至17.14億元，增速放緩的同時，虧損2.46億元。

2020年及2022年，魔方生活分別錄得凈虧損2.3億元及2.46億元，公司認(rèn)為其中主要原因?yàn)樾鹿谝咔樵谥袊l(fā)導(dǎo)致月均租金及平均出租率下降，此乃由于疫情相關(guān)限制措施減弱了租賃需求及阻礙公司吸引潛在住戶。

報告期內(nèi)，魔方生活公寓平均出租率（直營模式下）分別為80.2%、86.5%及84.9%。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為，一般來說經(jīng)營長租類公寓的企業(yè)，整體的出租率要在90%以上，才能達(dá)到相應(yīng)的比較可觀的盈利水平。他向《港灣商業(yè)觀察》指出，長租公寓也具備規(guī)模效應(yīng)，旗下的公寓數(shù)量越多，管理成本能得到一定的控制。另外體量大、市占率高，對公司在融資方面也有好處。總體而言，長租公寓未來的市場需求比較樂觀。

魔方生活在營公寓總數(shù)于2021年末達(dá)到75887套，相較于2020年末增長達(dá)到94.4%。到了2022年12月31日，魔方公寓并未延續(xù)2021年的亮眼增長，在營公寓總數(shù)近略微增加至76245套。魔方生活表示這主要是因?yàn)楣镜臄U(kuò)張計劃被2022年中國主要城市反覆爆發(fā)的新冠疫情所打亂。

2021年的魔方生活實(shí)施戰(zhàn)略，通過有機(jī)增長進(jìn)一步擴(kuò)大公寓網(wǎng)絡(luò)；此外還于年內(nèi)進(jìn)行了數(shù)項(xiàng)戰(zhàn)略收購，僅直營公寓就由截至2020年12月31日的31881套增加57.1%至截至2021年12月31日的50074套。另外，公司于2021年1月根據(jù)合作協(xié)議通過加盟管理和第三方托管模式受聘經(jīng)營約20000套公寓，使加盟管理和第三方托管公寓總數(shù)由截至2020年12月31日的7149套增加261.1%至截至2021年12月31日的25813套。

另一個直觀反映公司業(yè)務(wù)的指標(biāo)，是住戶數(shù)量。在公司直營模式下，魔方生活住戶數(shù)目在2020年至2022年分別為45614、63746及60073。

在解釋增速放緩的原因時，招股書內(nèi)頻繁提及疫情因素?；仡^看公司業(yè)績爆發(fā)的那段時期，除了所提到的“有機(jī)增長”，不乏大額收購。

于2018年2月及2019年3月，魔方投資與（其中包括）微領(lǐng)地創(chuàng)客空間運(yùn)營訂立協(xié)議，以透過公司的間接全資附屬公司上海立翡企業(yè)管理資訊有限公司認(rèn)購微領(lǐng)地創(chuàng)客空間運(yùn)營的注冊資本（“第一期權(quán)益協(xié)議”），總代價為人民幣5.53億元。于交易完成后，微領(lǐng)地創(chuàng)客空間運(yùn)營由上海立翡持有31.126%股權(quán)（“第一期權(quán)益”）及由微領(lǐng)地集團(tuán)的創(chuàng)始人及其控制實(shí)體持有41.915%股權(quán)。

訂立2019年3月第一期權(quán)益協(xié)議時，微領(lǐng)地創(chuàng)客空間運(yùn)營合共擁有及運(yùn)營36個項(xiàng)目。魔方生活表示，考慮到其多項(xiàng)競爭優(yōu)勢，包括在中國的總部所在地上海擁有可觀的市場份額，當(dāng)?shù)匾彩悄Х缴钭钪匾哪繕?biāo)市場之一及在經(jīng)營大型公寓社區(qū)方面的管理知識，公司認(rèn)為微領(lǐng)地創(chuàng)客空間運(yùn)營是一項(xiàng)具有吸引力及戰(zhàn)略性的投資。

在持有第一期權(quán)益的整個過程中，魔方生活僅為投資者，并無參與微領(lǐng)地創(chuàng)客空間運(yùn)營的管理。其后，微領(lǐng)地集團(tuán)策略，轉(zhuǎn)型為主要通過自有及開發(fā)物業(yè)經(jīng)營租賃公寓的業(yè)務(wù)模式，而其過往的經(jīng)營模式僅通過直營及加盟管理和第三方托管模式經(jīng)營租賃公寓。

當(dāng)時的魔方生活，正尋求擴(kuò)大直營及加盟管理和第三方托管模式項(xiàng)目組合。隨后魔方生活經(jīng)協(xié)商后出售第一期權(quán)益，并收購微領(lǐng)地創(chuàng)客空間運(yùn)營持有而公司認(rèn)為具吸引力、增長潛力及良好往績記錄的項(xiàng)目。

于2021年1月，各方訂立協(xié)議。根據(jù)出售及收購協(xié)議，魔方生活將其于微領(lǐng)地創(chuàng)客空間運(yùn)營的全部權(quán)益出售予上海友觀，總代價約5.54億元。另外，透過魔泛上海，公司通過業(yè)務(wù)合并收購21家微領(lǐng)地項(xiàng)目公司的全部股權(quán)；及以資產(chǎn)收購方式收購位于上海陸家嘴黃金地段的一個項(xiàng)目，總代價為9.06億元。

02

收購、擴(kuò)張，可能將是雙刃劍

近年來，魔方生活的公寓運(yùn)營業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，一方面帶來了前述2021年的業(yè)績增長，但另一方面也可能會對公司的管理、運(yùn)營及財務(wù)資源形成一定的壓力。公司在招股書中揭示了相關(guān)風(fēng)險，表示若過度擴(kuò)張，無法讓新公寓得到充分入住或在若干地點(diǎn)實(shí)現(xiàn)預(yù)期租金，公司的入住率、租金收入及利潤率將受到負(fù)面影響。

尤其是對于魔方生活來說，旗下越來越多公寓數(shù)量可能意味著越來越高的風(fēng)險及回報。公司運(yùn)營主要通過直營模式，在該模式下，公司整租或租賃樓宇的一部分，并對該等租賃物業(yè)進(jìn)行管理和運(yùn)營。報告期內(nèi)，魔方生活自直營模式產(chǎn)生收入分別占同期總收入的96.2%、94.5%及94.9%。

在直營模式下，公司通常就此類公寓物業(yè)訂立長期租約，初始租期一般為10至15年。再加上其經(jīng)營成本及開支包括但不限于對潛在公寓項(xiàng)目進(jìn)行盡職調(diào)查及為公寓運(yùn)營雇用現(xiàn)場經(jīng)理相關(guān)的費(fèi)用，以及管理層、雇員基本薪資和支付予業(yè)主的租金，而這部分開支相對固定。

運(yùn)營成本及開支與收入不存在明顯的比例關(guān)系。這代表著，收入的下滑會導(dǎo)致魔方生活的盈利不成比例的以更大的幅度減少?；蛘哒f，盡管出租率及收入出現(xiàn)變動，但公司的成本及開支可能不會有重大變動。這是因?yàn)楣绢A(yù)計將繼續(xù)向業(yè)主支付租金及向雇員支付薪資并需要進(jìn)行定期維修及維護(hù)，以保持租賃公寓的吸引力。然而，公司向客戶轉(zhuǎn)移增加的成本的能力有限，因?yàn)樽饨鹪谧馄趦?nèi)相對固定。因此，即使公司的收入減少，其成本及開支仍可能會保持不變，甚至增加。

另外，招股書中披露，直營公寓社區(qū)完成改造可供租賃之時，有關(guān)社區(qū)通常會經(jīng)歷爬坡期，在出租率相對較低時，該等公寓產(chǎn)生的收入可能不足以覆蓋其營運(yùn)開支及開業(yè)前費(fèi)用。因此，該等新開辦的直營公寓在爬坡期可能無法實(shí)現(xiàn)盈利。由于公司繼續(xù)擴(kuò)大直營公寓的數(shù)目，于改造階段產(chǎn)生的開業(yè)前費(fèi)用以及新開辦的直營公寓社區(qū)于爬坡期的收入相對較低。

值得注意的是，作為市場上知名的長租公寓品牌，魔方生活在消費(fèi)者的口碑方面也有待提高。據(jù)黑貓投訴顯示，截至5月14日，魔方公寓投訴量有404條，已完成339條。眾多消費(fèi)者對其投訴主要集中在退款難、私自扣款、霸王條款等，而退款成為消費(fèi)者投訴最多的重中之重。

2023年的魔方生活是否會進(jìn)一步擴(kuò)張？其于報告期內(nèi)新增的直營公寓出租率是否能錄得增長、使公司實(shí)現(xiàn)盈利？值得持續(xù)關(guān)注。（港灣財經(jīng)出品）

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