文/樂居財(cái)經(jīng) 李奕和

2021下半年以來，隨著不斷有房企出險(xiǎn)，房企們集體感到了提高權(quán)益比的重要性，紛紛在業(yè)績(jī)會(huì)上表態(tài)，逐步提升拿地權(quán)益，減少合作風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

就在三天前的5月8日，金地集團(tuán)召開2022年度業(yè)績(jī)說明會(huì)，其董事長凌克就提到，希望通過更多拿地渠道提高權(quán)益比例的問題。

(資料圖)

究其原因，在房地產(chǎn)激烈競(jìng)爭(zhēng)的前些年，引入其他房企合作拿地以及開發(fā)項(xiàng)目，能夠以較小的資金投入撬動(dòng)較大的規(guī)模增長，搶占市場(chǎng)，并分?jǐn)偢叩貎r(jià)所帶來的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

然而，隨著2021下半年以來不斷有房企出險(xiǎn)，房企之間的這種緊密合作關(guān)系，則成為了行業(yè)深埋的雷。如果合作方出險(xiǎn)，與其合作開發(fā)的項(xiàng)目也往往備受拖累。

在一眾房企宣布要提升權(quán)益比，規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，卻也有房企在逆向行之，不斷降低權(quán)益比謀求市場(chǎng)占有上的彎道超車。聯(lián)發(fā)集團(tuán)是其中一員。

在建發(fā)體系內(nèi)，聯(lián)發(fā)集團(tuán)的市場(chǎng)聲音和規(guī)模體量，雖與兄弟公司建發(fā)房產(chǎn)有一定的差距，但由于近兩年不斷有房企涉險(xiǎn)倒下，聯(lián)發(fā)集團(tuán)的行業(yè)排名有了較大的進(jìn)步。

根據(jù)克而瑞歷年銷售排行榜，2020、2021年，聯(lián)發(fā)集團(tuán)分別排第78位、第59位。2022年，其排名繼續(xù)前進(jìn)16個(gè)身位，排到了行業(yè)的第43名。與建發(fā)房產(chǎn)的行業(yè)差距正在縮小。

但仔細(xì)觀察可以發(fā)現(xiàn)，聯(lián)發(fā)集團(tuán)的規(guī)模競(jìng)速是以犧牲權(quán)益占比為代價(jià)的，其銷售權(quán)益占比逐年下降。

2022年，聯(lián)發(fā)集團(tuán)合同銷售金額315.26億元，權(quán)益銷售金額194.58億元，銷售權(quán)益占比61.72%。而在2021年，該公司的銷售權(quán)益占比67.88%，2020年，這個(gè)數(shù)據(jù)更達(dá)到78.25%。

這一趨勢(shì)表現(xiàn)在土地投資上則更為明顯。

過去的2022年，聯(lián)發(fā)集團(tuán)全口徑的拿地金額216.04億元，而期內(nèi)權(quán)益口徑的拿地金額僅78.02億元，拿地權(quán)益比僅有36.11%。這導(dǎo)致其總土儲(chǔ)總的權(quán)益比也在下降。期末，該公司總土儲(chǔ)688.36萬平方米，權(quán)益土儲(chǔ)503.85萬平方米，土儲(chǔ)的權(quán)益占比為73.2%。

與之對(duì)應(yīng)，聯(lián)發(fā)集團(tuán)的少數(shù)股東權(quán)益也在近兩年激增。2021年，聯(lián)發(fā)集團(tuán)歸屬母公司所有者權(quán)益由112.21億元增長11.43%至125.04億元，少數(shù)股東權(quán)益則由90.28億元增至193.11億元，增長了1.14倍，少數(shù)股東權(quán)益開始超過歸母所有者權(quán)益。

2022年，聯(lián)發(fā)集團(tuán)的歸母所有者權(quán)益為134.65億元，少數(shù)股東權(quán)益為188.95億元，后者仍遠(yuǎn)在前者之上。

聯(lián)發(fā)集團(tuán)的廣泛合作無疑也積淀了一定風(fēng)險(xiǎn)，2022年債券年報(bào)顯示，其賬上近兩年有著大額的其他應(yīng)收款待收回，這些應(yīng)收款絕大部分來自非關(guān)聯(lián)方的合作方。

去年，聯(lián)發(fā)集團(tuán)有其他應(yīng)收款131.91億元，同比2021年的112.85億元進(jìn)一步增長16.89%。這當(dāng)中，有122.83億元的其他應(yīng)收款為建發(fā)股份合作并表范圍外及合作方經(jīng)營往來款項(xiàng)。2020年，該公司的其他應(yīng)收款僅為54.45億元，兩年里增長了超過1.4倍。

去年總的其他應(yīng)收款中110.18億為2年以內(nèi)，有23.23億元?jiǎng)t為2年以上。期內(nèi)，聯(lián)發(fā)集團(tuán)計(jì)提了1.94億元作為壞賬準(zhǔn)備。

壞賬準(zhǔn)備的計(jì)提，加之受行業(yè)調(diào)整及疫情等因素影響，交房結(jié)轉(zhuǎn)的盈利項(xiàng)目?jī)衾氏陆?、交房結(jié)轉(zhuǎn)的虧損項(xiàng)目占比增加，以及部分未交房項(xiàng)目計(jì)提減值，聯(lián)發(fā)集團(tuán)期內(nèi)的盈利能力有所下滑。

該公司以房地產(chǎn)和物業(yè)租賃為核心，同時(shí)參與、投資核心業(yè)務(wù)相關(guān)上下游配套產(chǎn)業(yè)。2022年，聯(lián)發(fā)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入314.66億元，其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)284.29億元、供應(yīng)鏈運(yùn)營業(yè)務(wù)18.73億元、無業(yè)績(jī)租賃管理業(yè)務(wù)7.83億元。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)占比91%以上。

期內(nèi)，聯(lián)發(fā)集團(tuán)跟許多同行一樣陷入增收不增利的困境。其營收增長15.26%的同時(shí)，錄得凈利潤1.99億元、歸母凈利潤3.45億元，分別下降81.53%、59.65%。

過去一年，聯(lián)發(fā)集團(tuán)的營業(yè)總成本增長17.55%至308.73億元，超過總營收的增速。期間銷售費(fèi)用也增長13.53%至10.32億元，管理費(fèi)用則增長近1倍至1.37億元。此外，該公司公允價(jià)值變動(dòng)損失1.13億元，資產(chǎn)減值損失10.15億元，均有較大的增長。

融資負(fù)債方面，聯(lián)發(fā)集團(tuán)的整體負(fù)債情況有所下降，但短期償債壓力有所增大。根據(jù)2022債券年報(bào)，聯(lián)發(fā)集團(tuán)總資產(chǎn)1274.91億元，總負(fù)債951.32億元。報(bào)告期末，該公司合并報(bào)表范圍內(nèi)公司有息債務(wù)余額363.36億元，同比2021年下降2.94%。

存續(xù)的公司信用類債券中，公司債券余額50.8億元，非金融企業(yè)債務(wù)融資工具余額64.80億元，當(dāng)中，有59億元公司信用類債券需在2023年5至12月內(nèi)到期或回售償付。

數(shù)據(jù)顯示，聯(lián)發(fā)集團(tuán)有短期借款17.74億元，同比2021年增長113.37%。此外有一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債118.55億元，同比增長118.36%。而報(bào)告期末，該公司持有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額40.62億元。短期內(nèi)存在較大現(xiàn)金缺口。

為借新還舊，補(bǔ)充流動(dòng)資金。2022年，聯(lián)發(fā)集團(tuán)發(fā)行了“22聯(lián)發(fā)01”、“22聯(lián)發(fā)03”兩筆債券，總金額15.8億元，用于償還有息負(fù)債及置換原有債券。2023年3月，聯(lián)發(fā)集團(tuán)繼續(xù)發(fā)行“23聯(lián)發(fā)01”、“23聯(lián)發(fā)02”兩筆債券，合計(jì)金額15億元，募資也全部用于償還其有息負(fù)債。

2022年，聯(lián)發(fā)集團(tuán)籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-50.41億元，意味著該公司年內(nèi)仍需找尋更多融資渠道，以籌集足夠的資金應(yīng)付短期償債壓力。

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