2023年第一季度，隨著疫情因素逐步消解，以及節(jié)后“返工季”的到來(lái)，住房租賃需求逐漸回升，市場(chǎng)迎來(lái)新項(xiàng)目的集中入市。住房租賃企業(yè)開(kāi)業(yè)規(guī)模和管理規(guī)模迎來(lái)了快速增長(zhǎng)。住房租賃企業(yè)聚焦一線(xiàn)、新一線(xiàn)城市進(jìn)行戰(zhàn)略擴(kuò)張。國(guó)企系住房租賃企業(yè)踴躍入市，市場(chǎng)份額進(jìn)一步擴(kuò)大。

(資料圖)

以下是邁點(diǎn)研究院最新獨(dú)家發(fā)布的“2023年第一季度集中式住房租賃企業(yè)開(kāi)業(yè)規(guī)模TOP50”、“2023年第一季度集中式住房租賃企業(yè)管理規(guī)模TOP50”。其中，泊寓、冠寓和魔方生活服務(wù)集團(tuán)位居2023年第一季度集中式住房租賃企業(yè)開(kāi)業(yè)規(guī)模榜前三；泊寓、冠寓和瓴寓國(guó)際位居2023年第一季度集中式住房租賃企業(yè)管理規(guī)模榜前三。

一、開(kāi)業(yè)規(guī)模

1、開(kāi)業(yè)規(guī)模榜單解讀

2023年一季度正值開(kāi)工旺季，隨著市場(chǎng)復(fù)蘇，住房租賃行業(yè)迎來(lái)項(xiàng)目集中開(kāi)業(yè)。新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目主要集中在2-3月，住房租賃市場(chǎng)開(kāi)業(yè)規(guī)模持續(xù)增加。

TOP50企業(yè)集中式租賃住房累計(jì)開(kāi)業(yè)規(guī)模102.96萬(wàn)間，環(huán)比增長(zhǎng)12.36%。TOP30企業(yè)累計(jì)開(kāi)業(yè)規(guī)模96.56萬(wàn)間，環(huán)比增長(zhǎng)10.71%；TOP10企業(yè)累計(jì)開(kāi)業(yè)規(guī)模67.48萬(wàn)間，環(huán)比增長(zhǎng)7.51%。

從開(kāi)業(yè)規(guī)模來(lái)看，TOP10企業(yè)開(kāi)業(yè)規(guī)模門(mén)檻為2.69萬(wàn)間，泊寓和冠寓繼續(xù)領(lǐng)先，開(kāi)業(yè)規(guī)模均超過(guò)11萬(wàn)間，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。另外，上海地產(chǎn)城方一季度開(kāi)業(yè)規(guī)模提速，首次進(jìn)入開(kāi)業(yè)規(guī)模榜TOP10。2023年3月，城方迎來(lái)了地產(chǎn)城方·耀華璟耀公寓、地產(chǎn)城方·耀華璟濱公寓等申城第一批保障性租賃房項(xiàng)目正式入市，累計(jì)共供應(yīng)超過(guò)4000間租賃房源。截止到2023年一季度，上海地產(chǎn)城方在上海累計(jì)開(kāi)業(yè)房源超過(guò)2.7萬(wàn)間。

TOP11-30的企業(yè)開(kāi)業(yè)規(guī)模門(mén)檻超6900間，企業(yè)在一季度密集開(kāi)業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，開(kāi)業(yè)規(guī)模不斷增長(zhǎng)。其中抱家公寓、合房股份·承寓、樂(lè)璟生活社區(qū)、雅詩(shī)閣、中海長(zhǎng)租公寓、金地草莓社區(qū)、寧巢公寓、東南青年匯、方隅公寓等都陸續(xù)迎來(lái)新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目。中海長(zhǎng)租公寓一季度在大連和沈陽(yáng)分別新增開(kāi)業(yè)379間和673間白領(lǐng)公寓。近日，中海地產(chǎn)公布2022年度業(yè)績(jī)，公告顯示，中海地產(chǎn)2022年錄得收入1803.2億元；毛利率21.29%，同比微降2.25個(gè)百分點(diǎn)；合約物業(yè)銷(xiāo)售額2947.6億元。中海商業(yè)長(zhǎng)租公寓布局13個(gè)城市，總拓展30+個(gè)項(xiàng)目，新增開(kāi)業(yè)面積8.4萬(wàn)㎡，開(kāi)業(yè)1年以上項(xiàng)目出租率達(dá)94.7%。

TOP31-50企業(yè)的開(kāi)業(yè)規(guī)模門(mén)檻為1000間，運(yùn)營(yíng)方式以輕、中資產(chǎn)為主。如輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的樂(lè)柚公寓在一季度分別在杭州和長(zhǎng)沙新開(kāi)業(yè)了兩家店，共479套；而牛油果公寓積極參與政企合作，委托運(yùn)營(yíng)西安安居·樂(lè)筑（涇渭店），該項(xiàng)目256套房源開(kāi)業(yè)即滿(mǎn)租；湘江悅家重慶夢(mèng)想營(yíng)地租賃社區(qū)項(xiàng)目可提供1447套保障性租賃住房，目前正在試運(yùn)營(yíng)階段。

2023年一季度，房企系企業(yè)開(kāi)業(yè)規(guī)模依然占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。環(huán)比2022年底，國(guó)企系企業(yè)規(guī)模繼續(xù)快速擴(kuò)張，市場(chǎng)占有率明顯提升。TOP50企業(yè)中，國(guó)企系進(jìn)步最為明顯，開(kāi)業(yè)規(guī)模19.92萬(wàn)間，占比19%，占比增加了9%；房企系變化不大，開(kāi)業(yè)規(guī)模41.43萬(wàn)間，占比總開(kāi)業(yè)規(guī)模榜的40%；創(chuàng)業(yè)系開(kāi)業(yè)規(guī)模和占比均下滑，開(kāi)業(yè)規(guī)模21.8萬(wàn)間，占比21%；其次是酒店系和央企系，分別開(kāi)業(yè)8.32萬(wàn)間和7.34萬(wàn)間，占比8%和7%，環(huán)比變化不大。

2、開(kāi)業(yè)規(guī)模TOP10企業(yè)重點(diǎn)解讀

一季度以來(lái)，39%的新開(kāi)業(yè)房源布局在成都、杭州、武漢、西安、蘇州、南京等新一線(xiàn)城市，新一線(xiàn)城市占比同比大幅提升。其中冠寓、朗詩(shī)寓、樂(lè)乎公寓、招商伊敦公寓都在2023年一季度布局了新一線(xiàn)城市；57%的新開(kāi)業(yè)房源集中在一線(xiàn)城市，尤其是北京和上海迎來(lái)了龍湖冠寓、樂(lè)乎公寓集團(tuán)、瓴寓國(guó)際、上海地產(chǎn)城方等頭部企業(yè)的強(qiáng)勢(shì)入駐；僅4%的項(xiàng)目分布在其他城市，同比小幅下降。

從TOP10企業(yè)新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品分布來(lái)看，保障性租賃住房為住房租賃企業(yè)廣泛布局的產(chǎn)品，占比43%；其次是白領(lǐng)公寓和租賃社區(qū)，占比分別為33%和23%。對(duì)比去年同期，保障性租賃住房占比大幅上升，白領(lǐng)公寓和藍(lán)領(lǐng)公寓份額都大幅下降。

二、管理規(guī)模

1、管理規(guī)模榜單解讀

截至2023年一季度，TOP50集中式長(zhǎng)租公寓累計(jì)管理規(guī)模149.06萬(wàn)間，環(huán)比上漲25.46%。其中TOP30品牌累計(jì)管理規(guī)模140.84萬(wàn)間，環(huán)比上漲23.53%；TOP10品牌貢獻(xiàn)了92.85萬(wàn)間的管理規(guī)模，環(huán)比增長(zhǎng)18.58%，占比總管理規(guī)模的62%，其中泊寓以21.5萬(wàn)間的管理面積再次位居第一。另外瓴寓國(guó)際、樂(lè)乎公寓集團(tuán)、招商伊敦公寓、城方、抱家公寓、寧巢公寓等管理規(guī)模增加最快，季度新增管理房源均超過(guò)2000間。

從品牌背景來(lái)看，國(guó)企系拓展加速，管理規(guī)模提升加快。房企系管理規(guī)模69.34萬(wàn)間，占比46.52%；創(chuàng)業(yè)系管理規(guī)模25.45萬(wàn)間，占比17.07%；國(guó)企系管理規(guī)模22.69萬(wàn)間，占比15.22%；央企系管理規(guī)模12.64萬(wàn)間，占比8.48%；酒店系管理規(guī)模12.37萬(wàn)間，占比8.3%。

2、管理規(guī)模TOP10企業(yè)重點(diǎn)解讀

總體來(lái)看，房企系住房租賃企業(yè)管理房源規(guī)模占比超過(guò)6成，其次是創(chuàng)業(yè)系，占比16%。同比2022年第一季度，頭部企業(yè)中房企系管理規(guī)模大幅上漲。2023年一季度，房企拓展項(xiàng)目以輕資產(chǎn)模式為主。如瓴寓國(guó)際通過(guò)輕資產(chǎn)的方式積極拓展項(xiàng)目，在上海和南京新增拓展浦發(fā)有家·康涵社區(qū)、森蘭社區(qū)和浦口國(guó)資三個(gè)項(xiàng)目，一共布局了超過(guò)2700間租賃房源。其中，浦發(fā)有家·康涵社區(qū)是浦發(fā)有家與瓴寓國(guó)際合作運(yùn)營(yíng)的集中式綜合社區(qū)，可為周邊人才配套1451套租賃房源。項(xiàng)目于3月正式入市，第一批租賃房源共計(jì)852套，其中676套為一室戶(hù)，176套為一室一廳。

相對(duì)于集中式住房租賃市場(chǎng)的火熱，分散式住房租賃市場(chǎng)擴(kuò)張較為保守，整體變化不大，部分品牌管理房源甚至開(kāi)始收縮。根據(jù)邁點(diǎn)研究院的調(diào)研統(tǒng)計(jì)，2023年一季度，牛油果公寓的分散式房源累計(jì)管理房源規(guī)模為111600間；德信隨寓房源量增加，分散式房源管理規(guī)模有4249間；建方長(zhǎng)租分散式房源累計(jì)管理規(guī)模為3612套。寧巢公寓、可加公寓、濱紛公寓、城方、新投海瑜公寓和渝地辰寓分散式房源分別為2326、1794、740、300、86和55間。地方國(guó)企正在成為一股新興力量，未來(lái)有望繼續(xù)增加供應(yīng)。

三、總結(jié)

在一季度的開(kāi)端，國(guó)家層面的住房租賃行業(yè)發(fā)展以方向性指導(dǎo)政策和支持性金融政策為主，強(qiáng)調(diào)了2023年要大力增加保障性租賃住房供給，為住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展制定了明確的目標(biāo)，也打造了適合行業(yè)發(fā)展的政治和金融環(huán)境。而地方政府積極響應(yīng)中央號(hào)召，陸續(xù)推出住房租賃行業(yè)的培育和監(jiān)管的相關(guān)政策。

隨著二季度的到來(lái)，住房租賃政策支持力度有望進(jìn)一步加大，各地將迎來(lái)以存量改造為主的快速籌集保租房的發(fā)展階段。在政策的引導(dǎo)下，地方國(guó)企拓展提速，國(guó)企壓艙石與帶頭作用凸顯，有望進(jìn)一步盤(pán)活存量土地資源，增加租賃住房有效供給，為住房租賃市場(chǎng)的有序健康發(fā)展注入強(qiáng)勁動(dòng)力。

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