文/盈盈

3月初，越秀地產(chǎn)股價(jià)漲至12.68港元，創(chuàng)造新紀(jì)錄。持續(xù)上漲的支撐點(diǎn)是公司經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)良好。

(資料圖)

3月21日晚，越秀地產(chǎn)正式公布了2022年財(cái)報(bào)：2022年，越秀地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入達(dá)到724.2億元，突破700億關(guān)口。同期，公司累計(jì)合同銷售金額約為1250.3億元，完成了1235億元的年度合同銷售目標(biāo)。

本次財(cái)報(bào)的亮點(diǎn)是，越秀地產(chǎn)為國(guó)內(nèi)前三十家房企中唯一一家業(yè)績(jī)正增長(zhǎng)的企業(yè)。財(cái)報(bào)發(fā)布后，今日公司股價(jià)上漲4.26%。

越秀地產(chǎn)方面提到，業(yè)績(jī)逆勢(shì)增長(zhǎng)是依托財(cái)務(wù)穩(wěn)健、融資成本低、多元納儲(chǔ)等優(yōu)勢(shì)。去年，該公司的平均借貸成本低于4.2%，且“三道紅線”指標(biāo)為“綠檔”狀態(tài)。深層次看，越秀地產(chǎn)的控股股東和第二大股東均為國(guó)資背景，在地產(chǎn)行業(yè)低迷環(huán)境下，國(guó)資背景房企的抗壓能力更強(qiáng)。

然而，越秀地產(chǎn)也有隱憂。

一方面，越秀地產(chǎn)在大量拿地后，總負(fù)債規(guī)模從2019年的1795億元增長(zhǎng)至2022年2616億元，四年漲了821億元負(fù)債。另外，近四年越秀地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率維持在75%以上，同行龍湖集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率已降至70.36%。后續(xù)，投資者需關(guān)注越秀地產(chǎn)的債務(wù)壓力。

另一方面，越秀地產(chǎn)在營(yíng)收不斷增長(zhǎng)的風(fēng)光下，利潤(rùn)增長(zhǎng)出現(xiàn)乏力現(xiàn)象。

自2020年凈利潤(rùn)規(guī)模達(dá)到42.48億元后，至今未超越前值。2022年，越秀地產(chǎn)的歸母凈利潤(rùn)為39.53億元，同比增長(zhǎng)10.15%。2021年，該公司的歸母凈利潤(rùn)為35.89億元，同比下降15.51%。

在凈利潤(rùn)增長(zhǎng)乏力背景下，越秀地產(chǎn)的盈利指標(biāo)連續(xù)四年走弱，外界猜測(cè)與地產(chǎn)行業(yè)過(guò)渡至制造業(yè)大趨勢(shì)有關(guān)系。

2019年-2022年，越秀地產(chǎn)的毛利率從34.21%一路下滑至20.45%；同一時(shí)期，公司的凈利率從12.34%一路下滑至8.48%。

還有分析指出，自持物業(yè)回報(bào)率的下降是導(dǎo)致越秀地產(chǎn)近年不增利的另一因素。2016年、2017年，越秀地產(chǎn)相繼成立越秀商投公司、城市更新集團(tuán)，自持物業(yè)的開展形式是以越秀房托為主要平臺(tái)。從數(shù)據(jù)看，越秀房托的經(jīng)營(yíng)成績(jī)不理想，去年凈利潤(rùn)虧損逾5億元。

截至發(fā)文，越秀地產(chǎn)股價(jià)為11.76港元，市值為364.1億港元。

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