一、12月份土地市場供應(yīng)“斷檔”，成交強(qiáng)勢回升

【資料圖】

1、12月土地供應(yīng)規(guī)模大幅縮減，各等級城市供應(yīng)全線降超70%

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測，全國主要地級市2022年12月供應(yīng)土地711宗，供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為5098.8萬㎡，同比下降40.55%，環(huán)比下降74.81%；推出樓面均價(jià)為3030元/㎡，同比上漲22.82%，環(huán)比下跌10.43%。在11月多城密集推出第四、五批次供地活動下，12月供應(yīng)大幅縮減。此外，受疫情反復(fù)以及市場預(yù)期下行等影響，今年地方推地的謹(jǐn)慎情緒有所上升，土地市場供應(yīng)規(guī)模較去年下降，與此同時(shí)，在不少城市加推優(yōu)質(zhì)地塊的帶動下，樓面價(jià)上揚(yáng)。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，全國主要地級市2022年共供應(yīng)土地12912宗，較去年減少2794宗；供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為93898.64萬㎡，較2021年下降32.39%；推出樓面均價(jià)為4454元/㎡，較去年上漲3.92%。另外，根據(jù)以往土地市場表現(xiàn)來看，年初土地市場供應(yīng)活動較少，短期內(nèi)供應(yīng)規(guī)模將維持收緊態(tài)勢，2、3份有望迎來回升局面。

備注：用地性質(zhì)包含住宅用地、綜合用地（含住宅）、商業(yè)/辦公用地；2022年12月數(shù)據(jù)截止至12月29日，下同。

從地塊性質(zhì)來看，12月純住宅用地供應(yīng)規(guī)劃建設(shè)面積2727.1萬㎡，同比下降28.94%，環(huán)比下降73.5%；綜合用地（含住宅）供應(yīng)規(guī)劃建設(shè)面積1329.61萬㎡，同比下降44.81%，環(huán)比下降76.58%；商辦用地供應(yīng)規(guī)劃建設(shè)面積1042.09萬㎡，同比下降55.28%，環(huán)比下降75.59%。從推出樓面價(jià)上看，涉宅用地推出樓面價(jià)環(huán)比均下跌，商辦用地推出樓面價(jià)環(huán)比走高。

分各能級城市來看，2022年12月，各等級城市供地量呈現(xiàn)全線下降態(tài)勢，且環(huán)比漲幅均超70%。其中，一線城市供應(yīng)規(guī)劃建筑面積59.4萬㎡，同比下跌41.31%，環(huán)比下跌74.91%；二線城市供應(yīng)規(guī)劃建筑面積1473.37萬㎡，同比下跌25.54%，環(huán)比下跌72.05%；三四線城市供應(yīng)規(guī)劃建筑面積3566.03萬㎡，同比下跌45.11%，環(huán)比下跌75.79%。從推出樓面價(jià)上看，二線城市推出樓面價(jià)同環(huán)比雙雙轉(zhuǎn)漲，一線及三四線城市推出樓面價(jià)環(huán)比轉(zhuǎn)跌，但仍高于去年同期水平。

2、12月土地市場成交翹尾，一線城市成交、收金雙雙翻倍

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測，2022年12月全國主要地級市土地成交2274宗，成交規(guī)劃建筑面積為17253.06萬㎡，同比下降20.38%，環(huán)比上升94.42%；成交樓面價(jià)為3699元/平方米，同比下跌2.76%，環(huán)比上漲3.27%；土地出讓金為6381.39億元，同比下跌22.63%，環(huán)比上漲100.72%。11月多城密集官宣于12月開啟四、五批次拍地活動，隨著多場土拍如約而至，12月土地成交大幅回升。此外，在房企資金持續(xù)承壓等背景下，房企拿地謹(jǐn)慎情緒較高，今年土地市場成交規(guī)模較去年下滑。數(shù)據(jù)顯示，全國主要地級市2022年共成交土地10459宗，較去年減少1863宗；供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為76432.64萬㎡，較2021年下降26.93%。由于年初拍地活動較少，預(yù)計(jì)明顯1月土地成交規(guī)模大概率以回落開場。

從地塊性質(zhì)來看，12月純住宅用地成交規(guī)劃建筑面積為8781.08萬㎡，同比下跌8.73%，環(huán)比大漲130%；綜合用地（含住宅）成交規(guī)劃建筑面積為5128.25萬㎡，同比下跌25.57%，環(huán)比上漲92.91%；商辦用地成交規(guī)劃建筑面積為3343.72萬㎡，同比下跌35.19%，環(huán)比上漲39.44%。與此同時(shí)，各類用地土地收金均較上月上漲。

分等級城市來看，各等級城市成交規(guī)模均較上月上升，且一線城市升幅居首。其中，本月一線城市成交26宗，成交規(guī)劃建筑面積245.62萬㎡，同比下跌59.87%，環(huán)比上漲116.54%；成交樓面價(jià)為15940元/㎡，同比微跌0.47%，環(huán)比微漲0.57%；土地出讓金391.52億元，同比下跌60.06%，環(huán)比上漲117.77%。本月在廣州、上海四批次土拍平穩(wěn)收官以及2城有多宗高價(jià)商辦地塊成交的帶動下，一線城市整體成交量價(jià)上升顯著。

二線城市土地成交614宗，成交規(guī)劃建筑面積4434.72萬㎡，同比下跌36.06%，環(huán)比上漲104.35%；成交樓面價(jià)為5127元/㎡，同比下跌12.6%，環(huán)比下跌6.49%；土地出讓金2273.55億元，同比下跌44.13%，環(huán)比上漲90.99%。本月二線城市土地成交端繼續(xù)發(fā)力，成都、青島等城的第四輪、蘇州第五輪以及武漢第六輪土拍均陸續(xù)在本月收官，帶動成交與收金規(guī)模走高。

三四線城市土地成交1634宗，土地成交規(guī)劃建筑面積為12572.72萬㎡，同比下跌10.97%，環(huán)比上漲90.77%；成交樓面價(jià)為2956元/㎡，同比上漲30.68%，環(huán)比上漲7.69%；土地出讓金3716.31億元，同比上漲16.21%，環(huán)比上漲105.44%。

二、12月土地市場溢價(jià)率、流拍率雙降

2022年12月全國主要地級市溢價(jià)率為1.98%，環(huán)比下降0.25個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)。自去年5月起，土地溢價(jià)率高位回落，去年9月進(jìn)入低位水平。本月溢價(jià)率穩(wěn)中微降，一方面由于房企資金壓力暫未完全好轉(zhuǎn)，溢價(jià)拿地難度不??；另一方面，年末獲取的地塊很難在年內(nèi)形成有效的銷售回款，房企拿地?zé)崆椴⑽刺嵘Ａ髋穆史矫?，本月流拍率?3.96%，較上月下降1.63個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)隨著金融支持政策持續(xù)發(fā)力，房企資金端的利好將直接傳導(dǎo)至拿地市場，2023年土地市場熱度或?qū)⑵蠓€(wěn)回升，流拍現(xiàn)象將逐步減少。

三、常州土地出讓金領(lǐng)跑，保利95.81億拿下廣州天河宅地

2022年12月城市土地出讓金TOP10榜單中，長三角城市土地收金表現(xiàn)較為亮眼，占據(jù)半數(shù)以上份額。其中常州土地出讓金達(dá)521億元，12月常州迎來土拍熱潮，供應(yīng)端大幅放量疊加區(qū)域優(yōu)勢，助力土地?cái)埥鸶邼q。南通、武漢分別以426億元、319億元位居土地出讓金第二、三位，值得注意的是，武漢在本月接連完成了今年的第五、六輪土拍，收金能力不容小覷。另外，成渝兩中心城市收金表現(xiàn)也不俗，分別憑借222億元、217億元躋身土地出讓金前10。

地塊成交總價(jià)TOP10榜單中，共覆蓋了6個(gè)城市，其中，廣州上榜3宗，上海、武漢各占據(jù)2宗。從溢價(jià)情況來看，僅有2宗溢價(jià)成交，底價(jià)成交占據(jù)8宗。其中，保利發(fā)展以95.81億元拿下廣州市天河區(qū)AT0507033地塊，溢價(jià)率為0.21%，位居成交總價(jià)首位；其次，武漢城建集團(tuán)以底價(jià)66.86億元競得武漢市江漢區(qū)青年路與航空路交匯處以北地塊，位居成交總價(jià)第二；中交城投以底價(jià)48.76億元競得上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)新鳳南路西側(cè)16-05、16-06、17-02、18-03地塊，位居成交總價(jià)第三，另外，同為青浦區(qū)的另一宗趙巷鎮(zhèn)佳恒路南側(cè)B3A-01、B3A-02、B3B-01地塊由廈門國貿(mào)以8.96%的高溢價(jià)拿下，總成交額33.08億元，位居榜八。

四、地方城投類企業(yè)占比過半，保利、武漢城建拿地額超百億

房企拿地金額TOP15榜單中，保利發(fā)展位居榜首，總權(quán)益拿地金額為175.8億元，該筆土地投資資金注入了濟(jì)南、長沙、廣州、西安及石家莊5城共8宗地塊，其中6宗溢價(jià)成交。武漢城建集團(tuán)、常州城市建設(shè)分別以101.8億元、76.5億元的權(quán)益拿地金額位居第二、三，值得注意的是，作為地方國企企業(yè)的常州城市建設(shè)溢價(jià)拿下常州8宗地塊，為本土土地市場的貢獻(xiàn)不容小覷。另外，于本月房企拿地金額排行榜中，地方城投類企業(yè)占比過半。預(yù)計(jì)隨著金融支持民營房企融資逐步落實(shí)，后續(xù)優(yōu)質(zhì)民企的拿地身影有望增多。

關(guān)鍵詞： 土地市場