經(jīng)歷了深度調(diào)整期之后，隨著近期利好政策的不斷發(fā)布，房地產(chǎn)行業(yè)的曙光逐漸明晰。而前期倉皇逃離房地產(chǎn)行業(yè)的險資企業(yè)們，也跟著“殺了個回馬槍”，重新挑選布局的標的和籌碼。

12月27日，根據(jù)泰康保險集團官微消息，泰康成功摘牌青島市城陽區(qū)泰康之家·琴園二期項目用地。

不久之前，12月21日，上海市北高新股份有限公司（600604.SH，以下簡稱“市北高新”）發(fā)布公告稱，公司全資子公司上海樂頤養(yǎng)老服務有限公司（以下簡稱“樂頤養(yǎng)老”）100%股權及相關債權經(jīng)上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所公開掛牌，掛牌期間征集到一個意向受讓方為泰康人壽保險有限責任公司（以下簡稱“泰康保險”）。

(資料圖)

在與陽光城（000671.SZ）高調(diào)地牽手又分手之后，泰康保險一度被認為是要撤離房地產(chǎn)。此次積極拿地和購入項目的背后，泰康保險的未來發(fā)展再度引發(fā)關注。

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1個月內(nèi)落地3個養(yǎng)老項目

12月20日，上海聯(lián)交所信息顯示，上海樂頤養(yǎng)老服務有限公司100%股權及轉讓方對標的企業(yè)5.93億元債權發(fā)生變更，最終交易價格為6.04億元。

隨后，轉讓方市北高新就公告披露了上述股權轉讓消息，意向受讓方為泰康保險。6.04億元的轉讓價款中，包含100%股權交易價1132.28萬元以及5.93億元債權交易價款。

根據(jù)泰康保險集團股份有限公司（以下簡稱“泰康保險集團”）方面的介紹，收購樂頤養(yǎng)老項目意味著，泰康之家在上海打造的第三家高品質養(yǎng)老社區(qū)——泰康之家·靜安府正式落地上海靜安區(qū)。另外兩家分別是泰康之家·申園和泰康之家·錦繡府。

公開資料顯示，泰康之家·靜安府總建筑面積4.2萬平方米，未來可提供約380戶養(yǎng)老單元，容納約600余位長者入住。靜安府位于上海城央最具國際風范的靜安區(qū)，距人民廣場、南京西路、靜安寺、新天地等核心地標均在10公里約20分鐘車程以內(nèi)。

泰康保險這波操作背后，無疑是盯上了人口老齡化背后巨大的老年人市場。公開數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底，上海60歲及以上老年人口達542.22萬人，占總戶籍人口的36.3%，上海市人口預期壽命提高至84.11歲，每10萬人中擁有百歲老人23.5人。

除了靜安府項目，隨著此次摘牌琴園二期項目落地，泰康之家琴園項目的占地面積也將達到82畝，地上建筑面積約7萬平方米，可提供約830個養(yǎng)老單元。

而再往前推算，12月12日，泰康成功摘牌佛山市禪城區(qū)項目用地，這也標志著泰康之家·禪園正式落地佛山。

僅僅12月以來，泰康就有3個養(yǎng)老社區(qū)項目正式落地，擴張速度還是挺讓人驚訝的。另據(jù)征探君了解，泰康之家已實現(xiàn)全國27個核心城市31個項目的布局，其中12地13家社區(qū)已投入運營，在住居民超過7000位。

征探君此前在實地走訪中曾經(jīng)了解到，泰康之家的收費模式大致分為兩種：一種是交押金，根據(jù)房型不同價格在100萬元/戶～幾百萬元/戶不等，然后繳納一定的入門費和月費；另外一種方式是買保險入住，保險金額在幾百萬元不等。

不過，盡管屢屢強調(diào)并非捆綁銷售，多年來，缺乏專業(yè)的第三方運營管理團隊、沒有成熟的定價模式以及險資企業(yè)自帶的金融屬性還是給類似養(yǎng)老社區(qū)項目帶來了不少“地產(chǎn)大于養(yǎng)老”的爭議。

02

盈利模式遭考驗

盡管爭議不斷，泰康依然堅定地看好養(yǎng)老社區(qū)項目。泰康保險集團創(chuàng)始人、董事長兼CEO陳東升曾在泰康之家·大清谷養(yǎng)老社區(qū)正式開業(yè)運營的活動上公開表示，人類社會未來面臨最重大的挑戰(zhàn)是科技驅動的數(shù)據(jù)社會和健康驅動的長壽社會，而長壽時代一定是財富時代，將會呼喚長壽經(jīng)濟，這將是未來的趨勢。

不過，想要探索持續(xù)的盈利模式依然不是一件容易的事情。公開資料顯示，2009年，（原）保監(jiān)會批準泰康養(yǎng)老社區(qū)投資試點方案，這也標志著泰康獲得中國保險行業(yè)第一個養(yǎng)老社區(qū)投資試點資格。

2010年，中國保險行業(yè)首個養(yǎng)老社區(qū)投資實體——泰康之家投資有限公司正式成立。2011年12月，泰康之家·燕園養(yǎng)老社區(qū)土地購置正式完成，這也是泰康正式落地的第一家養(yǎng)老社區(qū)。

不過，一直到7年以后，泰康保險的醫(yī)療及養(yǎng)老社區(qū)項目都沒有實現(xiàn)盈利。征探君查閱泰康保險集團的年度信息披露報告，2017年，泰康保險集團醫(yī)療及養(yǎng)老社區(qū)收入分別為2.69億元，公司醫(yī)療及養(yǎng)老運營成本卻為4.34億元，依然處于虧損狀態(tài)。

2018年～2021年，泰康保險集團醫(yī)療及養(yǎng)老社區(qū)收入分別為19.87億元、34.84億元、33.39億元及39.69億元；與之相對應的，公司醫(yī)療及養(yǎng)老運營成本分別為19.58億元、32.35億元、33.97億元及36.91億元。盡管逐步開始實現(xiàn)盈利，但利潤水平捉襟見肘，仍然掙扎在虧損的邊緣。

換句話說，泰康系10年時間耗費大量心血打造的養(yǎng)老社區(qū)項目目前依然沒有給公司貢獻太多實質性的真金白銀。泰康養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式仍然需要不斷探索。

在投資地產(chǎn)領域，泰康也曾踩過“坑”。2020年9月，泰康保險及泰康養(yǎng)老從當時陽光城第二大股東上海嘉聞投資處受讓13.53%的股份，泰康系由此成為陽光城第二大股東。

2021年4月，陽光城集團官微發(fā)布消息稱，泰康保險集團與陽光控股簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議。簽約儀式上，雙方聚焦環(huán)保、教育、地產(chǎn)、醫(yī)療、健康、養(yǎng)老等領域，將共同完善社區(qū)居家養(yǎng)老服務，打造智慧物業(yè)平臺、嵌入式養(yǎng)老服務站、遠程醫(yī)療服務等業(yè)務模式，提供多元化增值服務。

不過，隨后陽光城業(yè)績變臉，泰康最終選擇浮虧17億元，以近乎“清倉”的方式離場。

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年內(nèi)頻收罰單

地產(chǎn)投資失利，泰康自身的保險業(yè)務情況也不樂觀。今年以來，泰康保險頻頻收到罰單，引發(fā)業(yè)內(nèi)關注。

12月25日，中國銀保監(jiān)會官網(wǎng)披露了阿克蘇監(jiān)管分局行政處罰事項的決定書。經(jīng)查明，泰康人壽保險有限責任公司新疆阿克蘇中心支公司（以下簡稱“泰康阿克蘇公司”）在2021年1月1日～2022年7月31日入職的700名個人保險代理人檔案，發(fā)現(xiàn)其中211名代理人檔案中留存虛假的學歷證明，并使用虛假學歷進行代理人執(zhí)業(yè)登記，執(zhí)業(yè)登記信息不真實。

此外，泰康阿克蘇公司還涉及編制虛假資料、財務數(shù)據(jù)不真實等情況。2021年4月～2022年7月，其將保單復效獎勵業(yè)務掛在續(xù)期督導名下，待泰康人壽保險有限責任公司新疆分公司向續(xù)期督導支付保單復效獎勵后，續(xù)期督導將其中部分保單復效獎勵支付給該公司實際辦理保單復效的公司員工及營銷員，共涉及16筆、金額80118元。

不僅如此，在具體的產(chǎn)品方面，泰康阿克蘇公司甚至被查明存在產(chǎn)品說明會課件管理不到位、含有誤導性內(nèi)容，存在欺騙投保人、被保險人或者受益人的行為。

因上述三項違法違規(guī)行為，阿克蘇銀保監(jiān)分局決定對泰康阿克蘇公司責令改正，給予警告，并處26萬元人民幣罰款；同時對時任泰康阿克蘇公司總經(jīng)理段立強給予警告，并處3.5萬元人民幣罰款。

值得注意的是，根據(jù)銀保監(jiān)會12月19日披露，泰康人壽保險有限責任公司新疆博爾塔拉蒙古自治州中心支公司剛剛因利用保險代理人虛構保險中介業(yè)務套取傭金被罰，“129筆業(yè)務套利超35萬元”。

根據(jù)經(jīng)濟參考網(wǎng)報道，今年以來，泰康保險頻被處罰，多次收到20萬元以上的罰單。僅今年前三季度，泰康保險全系統(tǒng)已累計收到金融監(jiān)管處罰及其他政府部門行政處罰25家次，分公司接收監(jiān)管函6件次。

違規(guī)亂象的背后反映出一個尷尬的現(xiàn)狀——泰康今年保險業(yè)務也并不好做。泰康保險償付能力報告顯示，今年第三季度，公司保險業(yè)務收入395億元，去年同期為397.53億元；凈利潤17.12億元，去年同期為53.77億元，降幅明顯。

社區(qū)養(yǎng)老項目盈利艱難，投資地產(chǎn)項目損失不小，甚至連地方分支機構的保單業(yè)務也頻頻遭到處罰，泰康的“年關”顯然不太好過。這一背景下，泰康想要通過積極布局養(yǎng)老社區(qū)項目扭轉業(yè)績頹勢，或許仍然需要面臨漫長的考驗和等待。

作者 | 張玉

來源 | 征探財經(jīng)

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