上海市虹口區(qū)四川北路上有這么一處老建筑，它始建于1935年，由英國(guó)五和洋行著名設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，外形酷似網(wǎng)紅景點(diǎn)武康大樓。

建成以來(lái)，其經(jīng)歷了戰(zhàn)爭(zhēng)年代的炮火紛飛，也見(jiàn)證了和平年代的興旺與繁榮。87年后的今天，這處被譽(yù)為上?！盎罨钡臍v史保護(hù)建筑通過(guò)法拍平臺(tái)尋到了新的歸屬。

(相關(guān)資料圖)

12月22日，位于四川北路71號(hào)的2幢房產(chǎn)（下稱“德鄰公寓”）二拍落槌，競(jìng)買人H0950以約5.05億元的價(jià)格將其收入囊中。這一價(jià)格較11月初5.61億元的起拍價(jià)下降了約5600萬(wàn)元，相當(dāng)于市場(chǎng)估值的72折。

以5.05億元的價(jià)格拍下市值超7億元的歷史建筑，無(wú)論怎么看都是一筆頗為劃算的買賣。外界好奇這位資金雄厚的買家背景，亦好奇其“撿漏”后的后續(xù)安排。

買家是誰(shuí)？

相較于其它動(dòng)輒上億的標(biāo)的，這樁交易的神秘色彩不算濃重。根據(jù)競(jìng)買信息，H0950的背后是A股上市公司尤安設(shè)計(jì)，該公司是這場(chǎng)法拍唯一的出價(jià)人，亦是唯一一位報(bào)名的買家。

尤安設(shè)計(jì)成立于2004年，并在2021年4月20日成功登陸創(chuàng)業(yè)板。公司主要從事建筑設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)的研發(fā)、咨詢與技術(shù)服務(wù)，通過(guò)招投標(biāo)和客戶直接委托兩種方式承接業(yè)務(wù)，作品涵蓋城市規(guī)劃、超高層建筑、城市綜合體、城市更新等多個(gè)領(lǐng)域，譬如上海虹橋世界中心、長(zhǎng)沙綠地星城光塔、廣州?廣物魚珠產(chǎn)城綜合體、南昌VR科創(chuàng)城等。

從年報(bào)中披露的信息來(lái)看，尤安設(shè)計(jì)偏愛(ài)與有著國(guó)資背景的企業(yè)打交道，中海地產(chǎn)、萬(wàn)科集團(tuán)、中國(guó)金茂、保利集團(tuán)、綠地控股等TOP級(jí)開發(fā)商都是其下游穩(wěn)定客戶，其中綠地控股更是常年占據(jù)著第一大客戶的位置。

2021年，尤安設(shè)計(jì)來(lái)自前五大客戶的銷售金額合計(jì)約為4.85億元，占年度銷售總額比例為50.73%；來(lái)自綠地控股的銷售額為3.01億元，在年度銷售總額中的占比達(dá)到31.51%。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，大客戶綠地控股開始出現(xiàn)險(xiǎn)情，尤安設(shè)計(jì)的業(yè)績(jī)亦出現(xiàn)大幅下滑。

今年上半年，該公司營(yíng)收同比下滑51.76%至2.23億元，對(duì)應(yīng)歸母凈利潤(rùn)同比下滑104.7%至-0.07億元。也或是受此影響，公司選擇以上市募集資金來(lái)參與此次競(jìng)拍，金額不超5.6億元。

去年4月，尤安設(shè)計(jì)以每股120.8元的價(jià)格發(fā)行普通股（A股）2000萬(wàn)股，共募得資金凈額約22.67億元。根據(jù)規(guī)劃，這些資金將用于“總部設(shè)計(jì)中心擴(kuò)建項(xiàng)目”、“總部基地升級(jí)建設(shè)項(xiàng)目”、“研發(fā)中心升級(jí)建設(shè)項(xiàng)目”以及“補(bǔ)充流動(dòng)資金”等五項(xiàng)用途。

大約三日前，公司監(jiān)事會(huì)通過(guò)議案，擬變更“總部基地升級(jí)建設(shè)項(xiàng)目”、“總部設(shè)計(jì)中心擴(kuò)建項(xiàng)目”、“研發(fā)中心升級(jí)建設(shè)項(xiàng)目”的實(shí)施地點(diǎn)，調(diào)整內(nèi)部投資結(jié)構(gòu)。

變動(dòng)的原因是尤安設(shè)計(jì)準(zhǔn)備競(jìng)拍德鄰公寓，若競(jìng)拍成功，其將完成有關(guān)物業(yè)的后續(xù)改建修繕，而這部分資金與上述三個(gè)募集資金投資項(xiàng)目原計(jì)劃使用的物業(yè)購(gòu)置、建安工程及配套設(shè)施、設(shè)備的總投資額大致相當(dāng)，故全部使用該部分資金解決。

對(duì)于競(jìng)拍的緣由以及后續(xù)安排，尤安設(shè)計(jì)相關(guān)人員在采訪中告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，競(jìng)拍是出于總部建設(shè)的考量，如無(wú)意外，公司后續(xù)會(huì)將上?？偛窟w至德鄰公寓，“現(xiàn)在寶山區(qū)那邊的總部是租的”。而對(duì)于搬遷時(shí)間，該人士則表示要等到相關(guān)流程走完后才能知道。

因何拍賣

根據(jù)評(píng)估報(bào)告，德鄰公寓建筑面積為15573.19平方米，土地面積4433平方米，土地類型為商業(yè)以及辦公，其中商業(yè)使用年限為2006年2月23日至2046年2月22日，辦公為2006年2月23日至2056年2月22日。

據(jù)悉，該公寓原為5層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建國(guó)后又加建一層，共為6層。一個(gè)瑕疵是，目前房產(chǎn)一樓被順豐速運(yùn)香港路業(yè)務(wù)部占用，部分房產(chǎn)被原持有人上海摩碩投資有限公司（下稱“摩碩投資”）用于辦公。

考慮到這一點(diǎn)，徐州市中級(jí)人民法院已張貼公告，要求房產(chǎn)使用人限期遷出，若逾期未能自行遷出的，法院將依法強(qiáng)制騰空，交付時(shí)間可能有所延遲。也是因此，尤安設(shè)計(jì)將“總部基地升級(jí)建設(shè)項(xiàng)目”的計(jì)劃完成時(shí)間延期至2024年4月13日，使三個(gè)募投項(xiàng)目的實(shí)施周期保持同步。

除了上述瑕疵外，尤安設(shè)計(jì)還需按照保護(hù)要求承擔(dān)對(duì)德鄰公寓的相應(yīng)保護(hù)義務(wù)。

公開信息顯示，該公寓原是解放前上海第一批白領(lǐng)居住區(qū)，匯聚了來(lái)上海灘“淘金”的歐美貿(mào)易商、軍火商與金融大亨，還曾在抗戰(zhàn)期間被日軍占用作憲兵隊(duì)司令部，抗戰(zhàn)勝利初期曾作國(guó)民黨淞滬警備司令部駐地。

1947年，上海信誼藥廠遷入此地，作為藥廠的車間和綜合辦公樓使用，直到2004年才徹底遷出。2005年10月31日，上海市人民政府將其列入第四批優(yōu)秀歷史建筑，保護(hù)要求為三類，重點(diǎn)保護(hù)建筑的南、西、北立面；保護(hù)建筑入口門廳，樓梯間，天花線腳，水磨石地面、水磨石墻面等其他特色裝飾。

據(jù)媒體報(bào)道，由于原承租方進(jìn)行違法施工，德鄰公寓曾受到破壞，當(dāng)時(shí)的產(chǎn)權(quán)單位無(wú)資金進(jìn)行修繕整改，后經(jīng)政府協(xié)調(diào)將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給了摩碩投資，負(fù)責(zé)原被破壞的重點(diǎn)保護(hù)部位的恢復(fù)性修繕工作，并于2019年完成驗(yàn)收。

同年11月，德鄰公寓曾被掛牌出售，彼時(shí)售價(jià)為8.5億元，但并未有買家接盤；今年6月13日，上海聯(lián)交所通過(guò)官方微信發(fā)布了關(guān)于德鄰公寓資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的信息，試圖以此尋找意向投資人。

兩次失敗后，該建筑便流入了法拍平臺(tái)，原因是摩碩投資涉及借款合同糾紛，以其作為抵押擔(dān)保。

這處歷經(jīng)風(fēng)霜的歷史地標(biāo)建筑終于在第二次法拍中遇到了新主人。

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