錢(qián)來(lái)了！沒(méi)想到政策落地如此之快。為落實(shí)房地產(chǎn)16條，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，11月14日，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）要求，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。

信達(dá)證券研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，去年9月~12月，全國(guó)預(yù)售資金監(jiān)管新增規(guī)模高達(dá)約1.6萬(wàn)億元。通過(guò)保函置換預(yù)售監(jiān)管資金，可以緩解目前地產(chǎn)企業(yè)資金壓力，讓一部分資金用于優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)。

(相關(guān)資料圖)

11月15日，地產(chǎn)板塊受利好影響繼續(xù)上漲。截至午盤(pán)合肥城建（002208.SZ）上漲8.82%，華夏幸福（600340.SH）上漲6.32%，萬(wàn)通發(fā)展（600246.SH）上漲5.79%……地產(chǎn)板塊指數(shù)整體上漲2.12%。

預(yù)售監(jiān)管資金可以蓋樓也可以還債

按照《通知》要求，監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)企業(yè)可向商業(yè)銀行申請(qǐng)出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金。商業(yè)銀行可按市場(chǎng)化、法治化原則，在充分評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)等的基礎(chǔ)上進(jìn)行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)等，不得用于購(gòu)置土地、新增其他投資、償還股東借款等。

置換金額不得超過(guò)監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的70%。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，過(guò)去此類(lèi)做法是存在疑慮的，有些地方甚至不允許。此次銀保監(jiān)會(huì)的定調(diào)，意味著對(duì)商業(yè)銀行開(kāi)具保函置換預(yù)售資金的操作的正式認(rèn)可。減少了預(yù)售資金的沉淀，對(duì)于加快此類(lèi)資金使用和周轉(zhuǎn)有積極作用。此次被置換出來(lái)的預(yù)售資金，在使用方面已有非常大的創(chuàng)新，通俗說(shuō)“可以蓋樓也可以還債”。

只不過(guò)《通知》也對(duì)商業(yè)銀行開(kāi)具保函置換預(yù)售資金的操作提出了一定限制?！锻ㄖ芬?guī)定，監(jiān)管評(píng)級(jí)4級(jí)及以下或資產(chǎn)規(guī)模低于5000億元的商業(yè)銀行不得開(kāi)展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。商業(yè)銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關(guān)聯(lián)方的房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)不得出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。

此外，《通知》明確，商業(yè)銀行在出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金時(shí)，要參照開(kāi)發(fā)貸款授信標(biāo)準(zhǔn)，選擇經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、財(cái)務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)。

“解凍”預(yù)售監(jiān)管資金意味著什么？

眾所周知，商品房預(yù)售資金監(jiān)管是指由相關(guān)監(jiān)管部門(mén)對(duì)新建商品房預(yù)售中買(mǎi)方先行支付的價(jià)款予以監(jiān)管，用以保證開(kāi)發(fā)商將相關(guān)款項(xiàng)用于商品房及其配套建設(shè)，如期按質(zhì)量交付房屋給買(mǎi)方的一種制度。

我國(guó)自1994年借鑒香港經(jīng)驗(yàn)推出商品房預(yù)售制度以來(lái)，對(duì)于商品房預(yù)售資金監(jiān)管曾經(jīng)長(zhǎng)期處于松監(jiān)管的狀態(tài)，只在原則上要求投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上。

預(yù)售制度解決了部分地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金不足的問(wèn)題，以加快城鎮(zhèn)住房建設(shè)，對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言起到了融資功能。但是，在預(yù)售制度下，購(gòu)房者是先交錢(qián)后拿房的模式也必然會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的存在，一些地產(chǎn)企業(yè)挪用預(yù)售資金，甚至通過(guò)預(yù)售資金進(jìn)行金融加杠桿操作的情況屢見(jiàn)不鮮，最終導(dǎo)致樓房爛尾和巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

為此，2010年4月13日，住建部發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》要求，各地要加快完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度。

2021年9月“恒大暴雷”之后，為強(qiáng)化地方監(jiān)管、解決商品住房預(yù)售資金監(jiān)管執(zhí)行不到位，房企挪用的問(wèn)題，政策再次收緊了對(duì)于商品住房預(yù)售資金監(jiān)管的口徑。2022年1月26日，住建部、人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)等三部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見(jiàn)》明確全國(guó)統(tǒng)一實(shí)行預(yù)售資金行政監(jiān)管模式。

從此，商品房預(yù)售資金基本處于“冷凍”狀態(tài)。信達(dá)證券研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，僅2021年9月至12月，全國(guó)預(yù)售資金監(jiān)管新增規(guī)模高達(dá)約1.6萬(wàn)億元。

此次，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行三部委再次出臺(tái)《通知》要求，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金，這無(wú)異于是對(duì)預(yù)售資金的“解凍”，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)急“輸血”。此舉將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是資金困難的企業(yè)的短期流動(dòng)性產(chǎn)生較大利好。

諸葛找房有關(guān)人士表示，本次政策的主要亮點(diǎn)在于賦予了商業(yè)銀行一定的自主決策權(quán)，有利于提高其對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管效率，同時(shí)也將有效幫助優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)緩解流動(dòng)性壓力，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，并通過(guò)發(fā)揮優(yōu)質(zhì)房企的帶頭作用，提升行業(yè)信心，加速市場(chǎng)修復(fù)。

更多資金會(huì)否將陸續(xù)到來(lái)？

下一步，隨著《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)“房地產(chǎn)16條”）的落實(shí)，將進(jìn)一步起到緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力，以及穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。

此外，從宏觀經(jīng)濟(jì)層面，央行實(shí)施的穩(wěn)健靈活的貨幣也將有助于經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步恢復(fù)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

11月15日，中國(guó)人民銀行發(fā)布公告稱(chēng)，為對(duì)沖稅期高峰等因素的影響，維護(hù)銀行體系流動(dòng)性合理充裕，開(kāi)展8500億元中期借貸便利（MLF）操作，充分滿足了金融機(jī)構(gòu)需求。

同時(shí)，相比此前數(shù)個(gè)交易日的百億左右規(guī)模，央行15日還進(jìn)行了1720億逆回購(gòu)?fù)斗牛?guī)模明顯大幅放量，意在維持流動(dòng)性的充裕。

再加之，11月以來(lái)已通過(guò)抵押補(bǔ)充貸款(PSL)、科技創(chuàng)新再貸款等工具投放中長(zhǎng)期流動(dòng)性3200億元，中長(zhǎng)期流動(dòng)性投放總量已高于本月MLF到期量。

當(dāng)前央行靈活運(yùn)用多種貨幣政策工具組合，保持流動(dòng)性合理充裕，并與結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具相結(jié)合，鼓勵(lì)和引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)逆周期增加對(duì)重點(diǎn)支持領(lǐng)域信貸投放，助力經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。

對(duì)此，多位市場(chǎng)人士認(rèn)為，近日，受支持房地產(chǎn)市場(chǎng)政策頻出等多重利好消息影響，地產(chǎn)、銀行板塊估值迎來(lái)短期修復(fù)，并且后續(xù)仍有修復(fù)空間，后續(xù)更多支持民營(yíng)房企解決資金壓力的政策工具或?qū)⒗^續(xù)推進(jìn)。

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