昨日在物業(yè)圈引起最大震動(dòng)的，無疑是金科服務(wù)再經(jīng)歷了20余天的停牌之后，終于復(fù)牌。

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更重要的是，伴隨這次復(fù)牌，金科服務(wù)的大股東即將發(fā)生變更，曾經(jīng)以戰(zhàn)略投資者身份進(jìn)入金科服務(wù)，也曾是公司二股東的博裕資本，將成為公司的大股東。

9月27日，金科服務(wù)發(fā)布公告，中金將為及代表要約人提出自愿性有條件全面現(xiàn)金要約以收購全部要約股份。要約價(jià)為每股要約股份12.00港元，較2022年9月7日(即最后交易日)收市價(jià)9.02港元溢價(jià)約33.04%。

但值得一提的是，由一家投資公司正式入主一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并不是解決當(dāng)下物業(yè)困境的最優(yōu)答案，其自身同樣也會(huì)包含許多新的問題。

首先，物業(yè)管理是一門高度本地化，同時(shí)重線下，還需要持續(xù)當(dāng)?shù)厣罡纳?，并非像一些其他行業(yè)那樣，資本很容易掌控的線上化、全國化的商業(yè)模式。就目前而言，全國大部分地區(qū)都有在本地領(lǐng)先的物業(yè)公司，依靠長期地方關(guān)系和資源經(jīng)營，因此對(duì)于其他物企來說，向外拓展難度很大，物業(yè)公司在異地拓展中出現(xiàn)“水土不服”的現(xiàn)象也是常有的事情，屆時(shí)如何處理，如何發(fā)展，缺乏具體物企管理經(jīng)驗(yàn)的投資公司基本很難給出最好的解決辦法。而金科服務(wù)正是一家高度依賴于重慶大本營的物管企業(yè)，其重慶區(qū)域在管面積接近一半。

不僅如此，博裕資本未來正式入主金科服務(wù)之后，金科服務(wù)未來的發(fā)展前景其實(shí)也蒙上了更多的不確定性：此前金科服務(wù)母公司在重慶深耕20多年，公司的資源基本都是由母公司提供，翻看其各項(xiàng)財(cái)報(bào)后也不難發(fā)現(xiàn)，其在管項(xiàng)目大部分仍是原地產(chǎn)母公司開發(fā)的項(xiàng)目，來自母公司項(xiàng)目的基礎(chǔ)物業(yè)收入占比仍然超過半數(shù)。近年來來自第三方的業(yè)務(wù)占比雖不斷提高，但仍未達(dá)到一半，且利潤率也低于母公司項(xiàng)目。現(xiàn)如今，博裕資本一旦成為大股東后，金科服務(wù)未來業(yè)績成長性的來源如何構(gòu)成，無疑將成為新一輪的關(guān)注焦點(diǎn)。

還有一個(gè)問題不容忽略，就是人事安排。眾所周知，每逢一家公司的大股東產(chǎn)生更替，市場普遍就會(huì)關(guān)心原先公司的人事安排問題。

當(dāng)下的金科服務(wù)，公司的管理層都來自原先的地產(chǎn)母公司，其中，金科服務(wù)董事長夏紹飛與總裁韓強(qiáng)均是金科股份任職數(shù)年的“老人”，毋庸置疑，兩位高管在聯(lián)動(dòng)金科服務(wù)與金科股份資源之間的橋梁作用不可忽視，可有效保證來自關(guān)聯(lián)房企資源的穩(wěn)定性。其近年來公司的成長也是由現(xiàn)管理層合理運(yùn)用母公司資源來取得的，如果博裕資本貿(mào)然更換管理層，帶來的結(jié)果無法想象，部分資源的丟失幾乎是板上釘釘?shù)氖虑?，這讓其很難對(duì)金科服務(wù)形成真正有效的控制，更不用說帶來額外資源助力發(fā)展了。但如果不換，博裕僅在董事會(huì)層面管理公司，控制力又有限。

此外，金科服務(wù)與金科集團(tuán)之間的關(guān)聯(lián)交易仍在持續(xù)。去年就有11.9億日常關(guān)聯(lián)交易，2023-2025年每年的日常關(guān)聯(lián)交易額度還有9.4億。地產(chǎn)與物業(yè)之間的聯(lián)系并沒有完全切斷，金科服務(wù)還將持續(xù)面臨賺應(yīng)收款不賺錢的窘境。

以上這些都是博裕資本未來入主金科服務(wù)所必須面對(duì)和解決的問題。就目前而言，博裕資本雖然有望獲得金科服務(wù)的實(shí)際控制權(quán)，深化了其在物業(yè)圈內(nèi)的布局，但對(duì)金科服務(wù)并不能帶來明顯的價(jià)值提升。

必須清楚認(rèn)知到，大部分民營物業(yè)公司股價(jià)和估值都在迭創(chuàng)新低，地產(chǎn)危機(jī)與物業(yè)低迷之間的傳導(dǎo)鏈?zhǔn)冀K無法被切斷。而這個(gè)問題顯然不是單純更換個(gè)大股東，就能夠輕易解決的。

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