一、政策推動保障性租賃住房REITs迎來快速發(fā)展

(資料圖)

在“房住不炒”的政策大背景下，住房租賃行業(yè)迎來迅猛發(fā)展，而保障性租賃住房成為發(fā)展重點。以發(fā)行公募REITs的形式盤活相關資產(chǎn)、擴大保租房投資成為近期的主要舉措。

2020年4月，證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了《關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金REITs試點相關工作的通知》正式啟動REITs試點。2021年6月，國家發(fā)改委下發(fā)了《關于進一步做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，首次將保障性租賃住房納入到試點申報項目名單，并對保障性租賃住房實現(xiàn)REITs發(fā)行條件給予了多種保障。2022年5月，證監(jiān)會、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行REITs有關工作的通知》，強調了推動保障性租賃住房REITs業(yè)務規(guī)范有序開展。隨后7月，證監(jiān)會在2022年系統(tǒng)年中監(jiān)管工作會議暨巡視整改常態(tài)化長效化動員部署會議上也提到，穩(wěn)步擴大REITs試點范圍，加快推進常態(tài)化發(fā)行，促進存量資產(chǎn)盤活及支持實體經(jīng)濟發(fā)展。

從地方層面來看，自從保障性租賃住房被納入基礎設施REITs試點項目后，相關試點工作已逐步在全國展開。7月15日，海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳等9部門發(fā)布關于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見，提出在把控風險的前提下，探索在保障性租賃住房領域開展不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作。此外，浙江、廣東、山東、上海、江西、湖南等10余個省份也明確提出支持開展保障性租賃住房REITs試點。

接下來，預計保障性租賃住房REITs項目將加快落地，有利于有效盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)，推動保障性租賃住房市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

二、保障性租賃住房公募REITs正式上市，公募REITs試點范圍進一步擴大

從5月底上報交易所，到7月29日拿下發(fā)行批文，8月16日正式發(fā)售，8月31日正式上市，保障性租賃住房REITs迎來快速發(fā)展。

8月31日，全國首批3只保障性租賃住房REITs：中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT正式上市。截至8月31日上午收盤，3只保租房REITs紛紛漲停。其中中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT分別報收3.38元、3.263元、3.229元，分別上漲30%、30%、29.99%，3只公募REITs成交額合計突破2億元，備受資金追捧。

首批保障性租賃住房公募REITs的正式上市，標志著公募REITs試點范圍進一步擴大。隨著3只保障性租賃住房REITs的面世，公募REITs產(chǎn)品數(shù)量已經(jīng)擴容至17只。公募REITs的資產(chǎn)類型已經(jīng)從收費公路、倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，擴展到清潔能源、保障性租賃住房等。

三、首批保租房REITs出租率高，收益較為穩(wěn)定

從三只保障性租賃住房REITs的資產(chǎn)來看，三只保租房REITs在資產(chǎn)范圍、項目選址、保障群體、實際運營、資產(chǎn)收益等方面各有異同。

從資產(chǎn)范圍看，三個保租房REITs資產(chǎn)均為租賃社區(qū)項目，所有資產(chǎn)均為出讓用地，平均房源在2000套左右。

紅土深圳安居REIT項目的底層資產(chǎn)包含四個保障性租賃住房項目，分別為安居百泉閣項目、安居錦園項目、保利香檳苑項目和鳳凰公館項目，總建筑面積合計 13.47 萬平方米，共包含 1830 套保障性租賃住房，還配備商業(yè)及地下車庫。單個項目可提供約200-600套房源，屬于中小型租賃社區(qū)。

華夏北京保障房REIT項目的底層資產(chǎn)包含北京市海淀區(qū)文龍家園和北京市朝陽區(qū)熙悅尚郡兩處公共租賃住房項目，總建筑面積約11.28萬平方米，有2168 套可出租房，每個項目可提供約1,000套房源，屬于中型租賃社區(qū)。

而中金廈門安居REIT項目的底層資產(chǎn)包含廈門市集美區(qū)的的兩個保障性租賃住房項目，建筑面積約 19.86 萬平方米，有4665套房源可租，單個項目均為可提供超過2000套房源，屬于中大型租賃社區(qū)。

從項目選址來看，三只保租房REITs的資產(chǎn)主要位于一、二線城市的人口集中區(qū)域，區(qū)域優(yōu)勢明顯。其中，紅土深圳安居REIT和華夏北京保障房REIT的底層資產(chǎn)分別位于一線城市深圳、北京。中金廈門安居REIT位于二線城市廈門的核心區(qū)域。配套設施完善，產(chǎn)業(yè)集中，有利于保證底層資產(chǎn)的出租。

從保障群體來看，三只保租房REITs的資產(chǎn)主要面向保障房的目標群體，租戶較為穩(wěn)定。其中深圳人才安居與廈門安居REITs主要面向的是新市民和青年人，華夏北京保障房REIT主要面向的是城市中低收入且住房困難人群。

從資產(chǎn)收益來看，三只REITs對應的資產(chǎn)均為保障房，且出租率較高。其中紅土深圳安居REIT項目和中金廈門安居REIT項目的底層資產(chǎn)是保障性租賃住房項目，出租率高于99%，而華夏北京保障房REIT項目為公租房，項目運營較為穩(wěn)定。紅土深圳安居REIT項目的底層資產(chǎn)評估價值約11.58億元，出租率高達99%。中金廈門安居REIT底層基礎出租率高達99.5%，資產(chǎn)評估值約為12.14億元。而華夏北京保障房REIT項目的底層資產(chǎn)總估值約 11.51億元，出租率為94%，目前兩個項目已進入運營穩(wěn)定期。

從實際運營來看，由于資產(chǎn)的保障屬性較高，首批保租房REITs的租金標準相較實際市場的租金水平均有較大價差，運營較為穩(wěn)定。尤其是北京和深圳的項目，租金讓步較大。北京的項目為已建成項目，運營時間較長，目前運營穩(wěn)定。而深圳人才安居和廈門安居REITs資產(chǎn)為新建成項目，運營時間多為三年內(nèi)。

從公眾投資者配售比例來看，三只REITs均受到了投資者的青睞。3只保租房REITs的公眾投資者配售比例均低于0.7%。其中，紅土深圳安居REIT的公眾投資者配售比例低至0.39%，再度刷新公募REITs產(chǎn)品公眾配售比例的新低。

總體來看，首批三只保障性租賃住房REITs的底層資產(chǎn)分別位于一、二線城市的核心區(qū)域，產(chǎn)品覆蓋了不同規(guī)模、不同運營階段的租賃社區(qū)，保障屬性高，租戶穩(wěn)定，出租率維持在高水平，運營能力佳，吸引了投資者的關注，為后續(xù)保租房REITs發(fā)行拓寬了道路。

四、小結

首批以保障性租賃住房為底層資產(chǎn)的公募REITs順利上市，標志著我國住房租賃產(chǎn)業(yè)“投-融-建-管-退”的閉環(huán)正式合攏。有利于進一步拓寬融資渠道、盤活存量資產(chǎn)、完善投融資機制、推進保障性住房建設，深化保障性租賃住房市場化進程。

目前，上海、重慶、杭州、南京、西安等地區(qū)均有保障性租賃住房企業(yè)正在積極籌備參與基礎設施REITs試點，青島也迎來了首個保障性租賃住房公募REITs項目啟動。相信隨著首批保障性租賃住房公募REITs的正式發(fā)行，預計后續(xù)將有更多以保障性租賃住房、公租房等保障房為底層資產(chǎn)的公募REITs發(fā)行上市。

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關鍵詞： 正式上市