上半年，在宏觀經(jīng)濟(jì)下行與全國公共衛(wèi)生防控多點(diǎn)散發(fā)等因素影響下，房地產(chǎn)行業(yè)依舊在經(jīng)歷多重考驗(yàn)，行業(yè)和企業(yè)都在市場震蕩中堅(jiān)韌前行。

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作為行業(yè)的一員，中南建設(shè)也不可避免地受到了整體市場的影響。8月29日晚，中南建設(shè)發(fā)布2022年半年度報告，上半年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入241.3億元，歸屬上市公司股東的凈虧損16.2億元。但憑借多年的穩(wěn)健經(jīng)營及嚴(yán)格的財務(wù)紀(jì)律，公司上半年在降杠桿、?，F(xiàn)金流方面依然取得了不錯的表現(xiàn)。截至上半年期末，公司有息負(fù)債余額降至511.7億元，較年初下降17.6%，年內(nèi)到期公開債務(wù)僅2億元；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額48.1億元，連續(xù)5年保持正值。

翻開中南建設(shè)半年度成績單，業(yè)績喜憂參半，“韌”成為關(guān)鍵詞。面對行業(yè)深度調(diào)整的大變局，更需要保持長期戰(zhàn)略定力，審慎的平衡安全與風(fēng)險的天平。

清晰的現(xiàn)金流管理思路，年內(nèi)到期公開債務(wù)僅2億元

當(dāng)下，規(guī)模及利潤增長已經(jīng)不是房企追求的首要目標(biāo)，如何穩(wěn)住現(xiàn)金流“活下去”才是生存要義。對于地產(chǎn)企業(yè)來說，現(xiàn)金流就是血液般的存在，也是反映房企真實(shí)經(jīng)營狀況的重要指標(biāo)。甚至有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，決定房企能活多久的是經(jīng)營性現(xiàn)金流，但今年上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流為正的企業(yè)鳳毛麟角。

在銷售持續(xù)低迷、融資渠道不暢的背景下，中南建設(shè)通過清晰的現(xiàn)金流管理思路，平衡資金壓力及運(yùn)營風(fēng)險，上半年仍然保持了良好的經(jīng)營性現(xiàn)金流狀況。中報顯示，公司經(jīng)營性現(xiàn)金流入467.7億元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額48.1億元，同比增加99.4%，連續(xù)5年保持正值，顯現(xiàn)出難得的韌性。

與此同時，中南建設(shè)三道紅線指標(biāo)也持續(xù)改善。截至2022年6月底，公司凈負(fù)債率85.19%，比上年末下降7.58個百分點(diǎn)；扣除預(yù)收賬款后的負(fù)債率為79.10%，比上年末降低1.42個百分點(diǎn)；扣除受限資金后的現(xiàn)金短債比0.61，比年初增加1個百分點(diǎn)。盡管公司三道紅線仍處“黃檔”，但放在時下的行業(yè)環(huán)境里，不難看出其背后付出的巨大決心與努力。

降杠桿方面，今年上半年，中南進(jìn)一步壓降有息負(fù)債109.4億元，下降幅度17.6%，超行業(yè)平均水平。得益于長期堅(jiān)持不依賴有息負(fù)債的發(fā)展模式，公司有息負(fù)債余額511.7億元，與經(jīng)營規(guī)模比值繼續(xù)保持行業(yè)最低水平。其中短期借款和一年以內(nèi)的有息負(fù)債合計194.9億元，比2021年末減少45.8億元。

從財務(wù)安全的角度來看，上半年末公司賬面資金163.2億元，短債償付安全能夠保障。

在降負(fù)債效果顯著的同時，中南的融資渠道進(jìn)一步擴(kuò)寬。有消息稱，銀行間市場交易商協(xié)會探討通過中債增進(jìn)公司增信支持民營房企發(fā)債融資，中南建設(shè)也是試點(diǎn)之一。而在此前，其控股股東已與兩家AMC簽署戰(zhàn)略協(xié)議，預(yù)計可獲得70億元的支持。

穩(wěn)兌付保交付，以實(shí)際行動提振市場信心

打鐵還需自身硬。良好的現(xiàn)金流管控是守住企業(yè)安全經(jīng)營底線的必要舉措，而在債券違約頻發(fā)、房企暴雷持續(xù)、多地出現(xiàn)停貸風(fēng)波的情況下，保交付、保兌付也是當(dāng)下市場普遍關(guān)注的焦點(diǎn)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2022年-2025年是房企債務(wù)兌付高峰期，其中2022年是未來四年中房企償債壓力最大的年份。但中南建設(shè)始終堅(jiān)守承諾，每次都如期如約兌付。

3月，中南建設(shè)如期支付“20中南01”、“20中南02”的年度利息，兌付回售的“20中南01”，合計9.21億元；支付21中南01利息7300萬元；4月，兌付建銀6優(yōu)A本息2.48億元；5月，兌付17中南01、19中南02、20中南01本息512萬元；6月，支付“20中南建設(shè)MTN001”年度利息和回售本金3.55億元；7月，兌付建銀7優(yōu)A本息3.96億元，支付21中南建設(shè)MTN001年度利息6800萬元。

這一個個兌付數(shù)字背后，正是公司抗風(fēng)險能力的體現(xiàn)。就在中報發(fā)布前三天，中南建設(shè)支付1.83億元“20中南建設(shè)MTN002”年度利息及回售資金。

值得一提的是，在堅(jiān)守公開市場承諾的同時，中南也盡全力完成對客戶的承諾，緊抓公共衛(wèi)生防控緩解、市場復(fù)蘇等契機(jī)，加快推動工程項(xiàng)目建設(shè)，以實(shí)際行動落實(shí)“保交樓、穩(wěn)民生”。

截至6月底，其房地產(chǎn)板塊已累計交付57個項(xiàng)目，共計32849套品質(zhì)住宅，根據(jù)媒體統(tǒng)計其交付總量位居全行業(yè)TOP9，公司多個項(xiàng)目交付滿意度達(dá)100分；此外，建筑板塊多個重大工程穩(wěn)步推進(jìn)，如北京豐臺站周邊配套路網(wǎng)工程順利完成建設(shè)，杭州西站樞站站東疏解通道全面貫通，南京地鐵11號線商務(wù)東街站開始主體結(jié)構(gòu)施工等。

事實(shí)上，項(xiàng)目的順利交付正是房企核心競爭力和經(jīng)營能力的體現(xiàn)。在目前的行業(yè)大變局下，“交付力”最能檢驗(yàn)房企自身是否穩(wěn)健經(jīng)營。對此機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，標(biāo)桿性民營房企的努力保交樓在當(dāng)前市場環(huán)境下殊為不易，它們的現(xiàn)金流安全、如約交付及償還債務(wù)等表現(xiàn)，不僅為業(yè)主帶來信心，更能提振行業(yè)信心，顯示出頭部房企的擔(dān)當(dāng)與責(zé)任。

盡管行業(yè)的分化還在持續(xù)，但房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)支柱地位短期內(nèi)不會改變。相信隨著調(diào)控寬松政策對房地產(chǎn)市場的支持效果逐步顯現(xiàn)，民營房企的發(fā)展環(huán)境將逐步得到改善，中南建設(shè)等示范房企也將在行業(yè)復(fù)蘇中迎來新的發(fā)展機(jī)遇。

關(guān)鍵詞： 中南建設(shè)