本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：胡天祥

8月29日，美的置業(yè)（03990.HK）召開(kāi)2022年中期業(yè)績(jī)會(huì)。

和大多數(shù)房企一樣，受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行影響，美的置業(yè)多項(xiàng)財(cái)報(bào)指標(biāo)均出現(xiàn)不同程度的下滑。報(bào)告期內(nèi)，美的置業(yè)營(yíng)業(yè)收入為316.63億元，同比下降4.2%。毛利為56.69億元，同比下降17.1%；核心凈利潤(rùn)為27.36億元，同比下降11.8%。

(資料圖片)

“公司下半年的工作重點(diǎn)會(huì)更多考慮現(xiàn)有手上的土地資源以及合作項(xiàng)目的安全問(wèn)題，在土地新增方面投入精力會(huì)較少，而在合作項(xiàng)目會(huì)投入比較大的精力，確保按時(shí)交付。”管理層人士表示。

美的置業(yè)計(jì)劃對(duì)于低能級(jí)城市應(yīng)退盡退，高量級(jí)城市則持續(xù)加碼深耕。據(jù)管理層人士透露，目前美的置業(yè)已經(jīng)完成了29宗項(xiàng)目的股權(quán)交易。其中，2022年上半年完成17宗，股權(quán)交易項(xiàng)目的對(duì)手有花樣年、金科、雅居樂(lè)、正榮等企業(yè)，主要收購(gòu)項(xiàng)目均位于美的置業(yè)戰(zhàn)略深耕的城市，包括天津、重慶、佛山、南京等地。“與此同時(shí)，公司逐漸退出了一些計(jì)劃放棄的城市，比如九江、柳州、大理等，不僅實(shí)現(xiàn)了城市聚焦，同時(shí)有利于項(xiàng)目回款。”

受益于此，2022年上半年，美的置業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)同比增長(zhǎng)1.7%至12233元/㎡，二線級(jí)以上城市貢獻(xiàn)8成業(yè)績(jī)。

（美的置業(yè)2022年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，企業(yè)供圖）

面對(duì)持續(xù)縮緊的融資環(huán)境，美的置業(yè)管理層人士表示，美的置業(yè)一直以現(xiàn)金流安全作為最主要的經(jīng)營(yíng)原則，會(huì)努力平衡好規(guī)模和利潤(rùn)之間的發(fā)展。“為了讓流動(dòng)性管理更加從容，公司建立了現(xiàn)金流預(yù)警機(jī)制，在3年前做的是12個(gè)月的規(guī)劃，而今年已經(jīng)變成了24個(gè)月，會(huì)把收支平衡和信譽(yù)因素都納入考量?！?/p>

財(cái)報(bào)顯示，截至報(bào)告期末，美的置業(yè)凈負(fù)債率下降至44.9%；剔除受限制現(xiàn)金的現(xiàn)金短債比提升至1.73，扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率穩(wěn)步下降至70.3%。與此同時(shí)，在房企流動(dòng)性普遍承壓的環(huán)境下，美的置業(yè)加權(quán)平均融資成本進(jìn)一步降低22個(gè)基點(diǎn)至4.60%。

此外，美的置業(yè)還是業(yè)內(nèi)少數(shù)有沒(méi)有美元債的房企。管理層人士表示，銀行和債券融資在公司有息負(fù)債中占比達(dá)8成，而境外雙邊貸和銀團(tuán)融資約45億元，占比不到8%。

對(duì)于下半年房地產(chǎn)走勢(shì)，管理層人士坦言，目前市場(chǎng)繼續(xù)筑底，仍處于信心恢復(fù)的過(guò)程之中。談及應(yīng)對(duì)策略，管理層人士明確表示：“絕對(duì)不會(huì)以?xún)r(jià)換量?！?/p>

“公司會(huì)根據(jù)每個(gè)月的經(jīng)營(yíng)情況動(dòng)態(tài)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，寧可跑得慢一點(diǎn)，也絕對(duì)不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模、大幅度甩貨行為。這種行為不僅會(huì)傷害企業(yè)的生存基礎(chǔ)，同時(shí)也對(duì)公司利潤(rùn)以及未來(lái)可持續(xù)發(fā)展造成巨大傷害。”管理層人士指出。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展，美的置業(yè)管理層人士仍持樂(lè)觀態(tài)度，認(rèn)為未來(lái)10年購(gòu)房需求結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化，市場(chǎng)會(huì)更加注重改善型產(chǎn)品，注重產(chǎn)品質(zhì)量，產(chǎn)品服務(wù)，投機(jī)性的客戶(hù)會(huì)變少，剛性需求會(huì)更加強(qiáng)勁，所以未來(lái)10年絕對(duì)看好地產(chǎn)行業(yè)。

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