環(huán)球熱門:廣州“大地主”狂秀肌肉,野心已收不住了 || 焦點
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(資料圖)
越秀地產(chǎn)成為了TOP30房企中,上半年唯一實現(xiàn)銷售額正增長的企業(yè)。它的成功,除了自身的國企基因外,它有什么獨特的運作邏輯?
本文由無冕財經(jīng)(wumiancaijing)原創(chuàng)發(fā)布
作者:陳欣苗
編輯:易鳴
設計:嵐昇
實習生:龍鈺虹
接連出線,越秀地產(chǎn)(00123.HK,下稱“越秀”)出盡風頭。
8月18日披露的中期報顯示,越秀是TOP30房企中,上半年唯一實現(xiàn)銷售額正增長的企業(yè)。也是超50家上半年虧損的房企里,還能盈利的。
有優(yōu)越感的,也屬越秀投資者了。今年來,越秀的股價漲幅達50.28%,排在規(guī)模房企前三。
官方傳遞的信號,也十分硬氣,比如,“公司不缺資金,資金不是問題”。這家廣州國企,自去年下半年始,開始逆流而上,盤踞在拿地榜前列。
越秀,怎么就“秀”起來了?
多虧了二股東
“越秀地產(chǎn)是TOP30房企中,上半年唯一實現(xiàn)銷售額正增長的企業(yè)?!敝衅跇I(yè)績會上,越秀管理層不忘“秀”一波。
銷售正增長,對絕大多數(shù)房企都是奢求,越秀如何做到?
答案是TOD項目。
上半年,公司累計合同金額489.1億元,同比增幅3.2%。四個TOD項目,琶洲南TOD、星瀚TOD、星樾 TOD、星匯城TOD,合計貢獻120.7億元,同比增幅高達58.8%,占比24.7%。
這些項目有多好賣?
就以當中銷售額最高的琶洲南TOD項目為例。該項目本身地段就十分優(yōu)越,位于廣州中心城區(qū)海珠琶洲板塊,屬于集商、住、行為一體的“地鐵上蓋”項目。
今年五一期間首批開盤就遭哄搶,盡管只放出200多套房源,但仍然登上廣州上半年商品房項目銷售額排行榜的第二名,貢獻了57.9億元。
這類項目的紅利可不是誰都能享受到的,越秀多虧是榜上了廣州地鐵這個二股東。
2017年起,廣州官方就開始探索、謀劃地鐵TOD項目建設,本質上,這也是廣州地鐵通過地產(chǎn)創(chuàng)收,來彌補微薄的賣票收入的手段。特征則是廣州地鐵主導拿地,再找房企來合作開發(fā)。
而這些項目,往往區(qū)位優(yōu)越,自帶軌交及綜合配套,好賣,也就不足為奇。
自2019年廣州地鐵成為越秀地產(chǎn)二股東,“軌交+物業(yè)”項目,俗稱“TOD”,就成了越秀擴儲的關鍵手段,也是從這個時候起,公司的規(guī)模開始上臺階。
截至2021年末,公司共6個TOD項目,總建筑面積就達376萬平方米,占總土儲比例達13.9%、大灣區(qū)土儲25.2%。今年上半年,公司又新增了上述琶洲南TOD和杭州勾莊TOD項目。
隨著貨值釋放,TOD項目成為驅動越秀業(yè)績增長的關鍵擔當。過去兩年,TOD項目總銷售額均占比15%以上,特別是2020年同比大幅增長了236.60%,當年公司總銷售額同比增長了32.80%,創(chuàng)造了近三年來的最大漲幅。
不僅是好賣,由于地價也低,這些項目的利潤十分可觀。
可看中銀證券測算的越秀部分TOD項目毛利率:
▲越秀地產(chǎn)部分TOD項目毛利率測算,圖片來源:中銀證券。
項目的平均地貨比達40%,預期稅前毛利率均值在40%以上,這一數(shù)值遠高于公司整體毛利水平。2019年-2021年,越秀的毛利率分別為34.21%、25.15%、21.75%。
母公司來托底
好處也不止于這些。
這些TOD項目多是大盤項目,成交總價均不低,有的甚至上百億。在開發(fā)模式這點上,越秀又是得天獨厚。
充分發(fā)揮“雙國資”優(yōu)勢,面對開發(fā)投入多、體量大、周期長的TOD項目項目,越秀不用承擔太多的前期風險。
具體來說,大部分TOD項目,都是由廣州地鐵拿地,而后由越秀地產(chǎn)的母公司越秀集團占有對應項目公司一定權益,墊付享有相應股權合作所應支付的費用,待到項目成熟,越秀地產(chǎn)再從集團將股權買回來,并入上市公司。
這樣一來,既能在前期減輕資金壓力,不增加負債,并表后又能較快地進行業(yè)績變現(xiàn),給予市場更好的預期和信心。
仍以上述琶洲TOD為例。該項目位于廣州海珠區(qū)琶洲西區(qū)南側,與廣州CBD一江之隔,所在地塊由廣州地鐵在2021年2月以82.34億元的底價獲得,當年6月即動工,7月份引入越秀集團旗下公司聯(lián)合開發(fā)。
今年5月18日,越秀地產(chǎn)公告收購該項目49%權益,交易對價為50.1億元。收購標的即為越秀集團旗下的全資附屬子公司。
公開資料顯示,該項目在4月27日即取得第一張預售證。這意味著,項目開始進入銷售回款階段,越秀地產(chǎn)才將其收入囊中。
“這個模式確實不錯。投入期都讓‘爸爸’干,回報期‘兒子’自己掙。這樣的手法在業(yè)內也不是稀奇事,只是其他房企的模式是先讓合作方墊資,等項目銷售到一定程度再回購股權。區(qū)別就在于,萬一項目干不動,或者不好賣,越秀集團可以一直幫越秀地產(chǎn)拿著,但合作方不會,會催著你回購。”一位業(yè)內人士對無冕財經(jīng)(ID:wumiancaijing)研究員表示,關鍵還在于,這些項目基本不愁賣,所以這個鏈條很穩(wěn)定。
越秀此前的收購的廣州星樾山畔、廣州星匯城等TOD項目,也是類似的操作手法。
不止于此,越秀地產(chǎn)還拉上旗下兩個上市平臺越秀物業(yè)(6626.HK)、越秀房托(0405.HK),一起賺錢。
▲越秀地產(chǎn)股權結構,圖片來源:平安證券研究所。
去年6月才上市的越秀服務,已頂著“TOD物業(yè)服務第一股”的光環(huán),截至去年末,公司該板塊收入2.38億元,占總收入比重為12.4%,毛利率為23.4%,合約面積約612萬平方米。
越秀地產(chǎn)將其視為公司的特色,且發(fā)展?jié)摿薮??!霸叫惴展芾硪?guī)模占到廣州地鐵運營里程的1/3,這就意味著還有2/3的規(guī)??梢岳^續(xù)擴展?!逼涔芾韺釉詮V州地鐵舉例。
越秀房托則可以在TOD項目開發(fā)完成后發(fā)揮作用。項目配備的商業(yè)項目,可通過越秀房托實現(xiàn)退出。一來可一次性收回大量投資,改善現(xiàn)金流、負債結構,二來,通過在越秀房托持有的股權,繼續(xù)分享物業(yè)的運營收益和增值權益,獲得長期且穩(wěn)定的收入來源。
比如,就在過去的2021年,公司便以78億元的對價,向越秀房托出售了廣州越秀金融大廈這一商業(yè)項目。
“朋友圈”擴容
“一家人”齊齊整整賺錢,越秀稱得上非常善于發(fā)揮自身的長處了。
而今的市場調整期,其更是顯露出逆勢擴張的野心。
同樣是發(fā)揮國資優(yōu)勢,今年5月,越秀斥資17億元,收購杭州地鐵旗下杭州北匯置業(yè)有限公司51%股權,對應杭州勾莊車輛段TOD地塊,為公司增儲37萬平方米。
這是越秀在廣州之外的首個TOD項目,也是其與杭州地鐵的首個合作項目,中期報中將其稱為“TOD全國化拓展實現(xiàn)新突破”。
公司管理層對TOD寄予厚望,在中期業(yè)績會上,董事長林昭遠稱,在過去幾年里,公司為TOD項目組建了專門的團隊和研究院,TOD項目已成為公司的一條重要產(chǎn)品線。
實際上,早在2020年,公司就透露,母公司越秀集團與長沙軌道交通集團、廣州地鐵集團在長沙簽署了三方戰(zhàn)略合作框架協(xié)議,將在TOD物業(yè)開發(fā)等方面展開合作。此外,與武漢地鐵、成都地鐵等其他城市,也在進行洽談。
參照過往,越秀實際上其已通過國企合作的增儲模式,不斷擴大國企“朋友圈”。
2020年-2022年上半年,公司通過與國企合作增儲獲取的土地占新增土地的比例分別為10.4%、9.3%、27%,比重不斷上升,合作對象包括西安紫薇地產(chǎn)、成都興城人居、保利等等。
越秀方面曾透露,此類方式市場競爭沒有那么激烈,相對來說成本比較可控,盈利也是相對比較好一些,抗風險能力也是比較強。
可見,野心昭昭的越秀,正在利用合作杠桿,走出廣州,逐漸將觸角伸向全國。
單就T0D一項,看起來就錢途無量。
比如,據(jù)《廣州市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃(2018-2035年)》,未來10年,廣州在建+規(guī)劃地鐵線路達40條。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部分析,因此,除用地資源相對緊張的天河區(qū),未來白云、黃埔、南沙,將成為為地鐵TOD項目熱點拓展區(qū)域。
在中期業(yè)績會上,林昭遠稱,TOD項目取決于城市目前軌道交通情況,同時各大城市也非常注重如何在地鐵上蓋物業(yè),越秀感受到了各級政府的重視。
其還暗示了其他潛在合作,林昭遠表示,目前越秀地產(chǎn)正在與各大城市的地鐵規(guī)劃建設方做多輪的接觸和交流,達成了很多共識。
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