廣東一中學(xué)一套150平米的小賣部5年租賃被拍到943萬元的消息，這兩天引發(fā)了全國各大媒體的關(guān)注。

(資料圖片僅供參考)

實際上，這在全國并不是個案。在陜西，此前也有小賣部租賃拍賣溢價成交。

同時，西安黃金地段的商鋪，在阿里法拍平臺上也是頻頻被爭搶。

只能說，投資的邏輯已經(jīng)發(fā)生了變化！投資，不能再只盯著住宅了。

150㎡小賣部5年租金900萬元

大家所關(guān)注的廣東小賣部拍賣，這個小賣部位于廣東肇慶懷集中學(xué)，該出租小賣部約150平方米，租賃期限5年，總租金掛牌價為385560元，交易保證金77100元，加價幅度1000元。

8月22日，肇慶市公共資源交易中心懷集分中心發(fā)布該項目的成交公告，最終成交價為5年租金總額9430560元，于8月21日簽訂《懷集中學(xué)小賣部承包合同》。

也就是說，成交價格是掛牌起始價的24.5倍，平均每年的租金為188.61萬元，相當于1033.49元/㎡·月，這個租金水平非常驚人！

公開信息顯示，這個小賣部所處的懷集中學(xué)，位于廣東省肇慶市懷集縣，懷集中學(xué)共有8000多名在校學(xué)生，其中住宿生有4000多位，此次拍賣租賃權(quán)的小賣部是懷集中學(xué)校內(nèi)唯一的小賣部。

據(jù)了解，小賣部權(quán)屬人為懷集縣第一中學(xué)，產(chǎn)權(quán)屬權(quán)屬人所有，該物業(yè)屬于非禁止出租資產(chǎn)。

根據(jù)此前的競價公告，承租方小賣部允許經(jīng)營的商品范圍約定基本限定在學(xué)生日常用品，例如文具、生活用品、體育用品、生活零食等。

當然，至于這個“網(wǎng)紅”小賣部5年租賃權(quán)的競得者是誰，官方目前并沒有披露。

而實際上不管這個租金拍到什么水平，最終必然轉(zhuǎn)嫁到小賣部所銷售的商品價格上，最終為高租金買單的是學(xué)校里的學(xué)生、老師。

寶雞一小賣部也曾溢價成交

事實上，不僅僅是懷集中學(xué)的小賣部，此前其它城市也有位于學(xué)校的小賣部高價成交。

去年，寶雞人民公園小賣部的租賃權(quán)，也曾溢價成交。

2022年9月15日，寶雞市公共資源交易中心發(fā)布《寶雞人民公園小賣部經(jīng)營項目租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓》。

根據(jù)轉(zhuǎn)讓公告，對外出租寶雞人民公園小賣部項目（含4個商店+7個售貨亭），起拍價12萬元/年。該次標的租期3年，租金按年支付，如遇政策性或者不可抗力因素，租期自行解除。

同時規(guī)定，網(wǎng)絡(luò)買受人須對7個售貨亭，投資費用承租人自行承擔，每個售貨亭單價2－3萬，售貨亭造型需通過寶雞人民公園審核通過，由乙方負責(zé)實施，建成后的產(chǎn)權(quán)歸人民公園所有，經(jīng)營期滿后完好無損交回公園，經(jīng)營權(quán)在承租人經(jīng)營期限內(nèi)歸承租人，由承租人自主經(jīng)營。

最終，寶雞人民公園小賣部租賃項目以16.32萬元/年成交，溢價率36%，買受人為寶雞鵬舉通商貿(mào)有限公司。

寶雞人民公園位于市區(qū)渭河南岸的河堤路與公園路之間，占地519畝。這座公園之前是收費的，2007年1月1日開始免費向市民開放，百度百科上的介紹是這座公園目前年接待游客超過50萬人次。

西安黃金地段商鋪被瘋搶！

不管是廣東懷集中學(xué)的小賣部租賃以超過24倍的溢價成交，還是寶雞人民公園的小賣部租賃項目以36%的溢價成交，更多的是經(jīng)營者站在經(jīng)營收益的角度來考量。

而除了學(xué)校、公園里稀缺的小賣部租賃權(quán)高溢價成交外，西安黃金地段的商鋪，今年也是頻頻出現(xiàn)搶鋪大戰(zhàn)。

今年6月份，中建國熙臺小區(qū)南門旁164.47㎡沿街商鋪進行司法拍賣，經(jīng)過128次延時、180次出價后，以溢價率170.69%成交。詳見：《180輪報價、溢價率170.69%！西安兩家“面館”被爭搶！》

另外，在近日的8月18日，城北名京九合院的兩套沿街商鋪，也以高溢價成交。其中：

17幢20103室商鋪：建筑面積為84.61㎡，評估價122.7萬元，起拍價122.7萬元，經(jīng)過73輪競價，最終以191.42萬元成交，溢價率56%，折合2.26萬元/㎡。這套商鋪目前有租賃合同（2021年1月10日至2027年6月10日止），年租金11340元。

2幢10110室商鋪：建筑面積為135.52㎡，評估價211.08萬元，起拍價211.08萬元，經(jīng)過91輪競價，最終以357.77萬元成交，溢價率69.49%，折合2.64萬元/㎡。這套商鋪目前有租賃合同（2018年12月10日至2023年12月10日止），年租金243936元。

名京九合院是西安城北二環(huán)內(nèi)一個百萬方社區(qū)，總戶數(shù)5000戶，并且小區(qū)內(nèi)還有多所幼兒園，以及1所小學(xué)未央路小學(xué)。

此次法拍成交的2套商鋪，目前一個經(jīng)營的是麻辣燙，一個經(jīng)營的是火鍋，均為餐飲業(yè)態(tài)。

17幢20103室商鋪租金水平很明顯低于目前正常市場水平，租金不具有參考意義；2幢10110室商鋪基本代表了目前這個地方的租金水平，按照此次法拍的成交價計算，這套商鋪的年租金收益回報率在6.81%！

實際上，房地產(chǎn)發(fā)展到目前這個階段，住宅價格快速上漲的時代已經(jīng)結(jié)束。站在投資的角度來講，過去依靠房價上漲、杠桿撬動等方式實現(xiàn)收益的時代已經(jīng)過去，長期持有依靠租金收益將會成為未來的投資趨勢！

以上述提到的第二套商鋪6.81%的年租金回報率，收益率遠遠高于市場上的理財產(chǎn)品，同時也具有穩(wěn)定性，由此也就不難理解其受到爭搶的原因了。像這樣位于城市中心、擁有常住人口支撐，或者緊鄰學(xué)校的商鋪，未來必將越來越搶手。

同時，占據(jù)城市核心黃金地段的商鋪，除了租金水平之外，還有一層重要意義就是廣告效應(yīng)。

當年，東大街黃金時代，東大街萬達新天地入市銷售，商鋪曾經(jīng)賣到了15萬元/㎡，這個售價你如果按照租金收益肯定是算不過來賬的，但如果按照廣告效應(yīng)、品牌效應(yīng)，那就值這個價了！

地產(chǎn)房劍注意到，58同城上的信息顯示，作為目前西安最火的景區(qū)之一、人流量最大的區(qū)域之一，大唐不夜城商業(yè)街20㎡門面的租金目前達到了8000元/月，最高達到了8500元/月，相當于每天的租金14元/㎡。

總之，房地產(chǎn)的投資邏輯，實際上已經(jīng)悄悄在發(fā)生變化！如果關(guān)注各家房企最近發(fā)布的半年報的話，就會發(fā)現(xiàn)持有商業(yè)物業(yè)、租金收入占比比較高的房企，盈利能力遠遠高于純住宅開發(fā)商~前期可能要經(jīng)歷資金承壓，但后期則收益更好一些！

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